策劃方案

時間：2021-03-04 16:14:10 策劃書

【必備】策劃方案錦集6篇

　　為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要提前進行細致的方案準備工作，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？以下是小編精心整理的策劃方案6篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。

【必備】策劃方案錦集6篇

策劃方案篇1

　　一、活動主題:

　　主題：快樂團結

　　時間： 4月12日晚上7:00-9:00

　　地點：綜合樓旁邊草地上

　　對象：團隊的全體成員

　　主持人：

　　二、活動目的：

　　豐富成員的課余生活，提高人際交往能力，大力推動大學生素質拓展。通過游戲，讓大家認識自我價值，找到自我定位

　　，實現自我超越，發現自身問題，進而激發個人潛能，鍛煉戰勝困難的毅力與恒心，掌握多種思維方式，克服傳統的局限的思考方法，學會從多角度看問題，在游戲中增進各成員之間的感情。

　　三、活動流程：

　　1、主持人致辭

　　2、開始玩游戲:

　　游戲一：同心協力

　　游戲規則和程序：將成員分成幾個小組，每組5人以上為佳，每組先派出兩名學生，背靠背坐在地上。兩人雙臂相互交叉，合力使對方一同站起。以此類推，每組每次增加一人，如果嘗試失敗需要再來一次，直到成功才可以在加一人。裁判在旁邊觀看，選出人數最多且用時最短的組獲勝。

　　游戲二：綁腳走

　　游戲規則和程序：將成員分成幾個小組，每組四名隊員，用繩子綁住中間隊員的左右腳，在規定的距離(30米)內用時少者獲勝。

　　游戲三：真心話大冒險

　　每個成員都抽簽選擇真心話或大冒險的，做到每位成員都要參與，根據自己所抽到的來進行游戲。

　　真心話問題：

　　1）和男/女朋友進行到哪一步了

　　2）初吻年齡

　　3）自己最丟人的事

　　4）愿意為愛情犧牲到什么程度

　　5）如果有來生，你選擇當？

　　6）哭得最傷心的是哪一次？為什么？

　　7）如果跟你喜歡的人約會，碰到前任的男（女）朋友，會有什么表現？

　　8）如果有一天我對你說我愛上你了，你怎么辦？大冒險問題:

　　1）情景劇：兩人相遇，一說："你好，我姓鋤名禾，你呢？"二說："我名叫當午。"男生女生同時說："哦！原來是鋤禾日當午啊！"

　　2）給在場的異性同學一個公主抱

　　3）跪地求婚狀：如果我不向你求婚，我會后悔一輩子，因為你是我的惟一。（理察·基爾致朱麗葉·羅伯茨（在電影《逃跑的新娘》中））

　　4）親自己左數第八個同學的臉頰

　　5）做自己最性感、最嫵媚的表情或動作

　　3、主持人宣布游戲完畢

　　四、道具：繩子

　　五、注意事項：

　　1.活動的進行可根據天氣情況或某些重要的集體性事情取消。

　　2.活動期間的人財安全。畢竟是戶外運動。一些貴重物品則要留心照管。

策劃方案篇2

　　(一) 活動目的：光棍節對一個人來說意義重大，所以借此良機，我們計劃為429進行一次聲勢浩大的宣傳活動。此次宣傳活動不只是為了提高429的知名度，還是一次魅力展示的舞臺秀，并為后四年系列活動做好人氣準備。

　　(二)活動背景：歲月荏苒，不知不覺中我們已經二十周歲了。眾所周知，作為學生，429成員在各方面做得相當出色，并在全國大學生評選中獲得優異成績。二十周年系列活動即將啟動，這就要求我們取得更多的關注以提升活動的參與度。

　　(三)活動流程

　　1) 前期準備已有物資：情侶三隊兒、電腦、熒光棒所需物資：文化衫、蠟燭 50 支、玫瑰花十二支、吉他一把、音響、氣球三十個、情書、愛情條約、愛情誓詞、相機兩臺

　　2) 活動

　　開展活動前期：

　　1. 宿舍人員準備好所需物資;

　　2. 負責人聯系好當事人，保證屆時當事人的在場與配合

　　3. 運營部人員將氣球充好氣;4. 11月11 日晚上 7 點，所有人員在4號樓下集合

　　5. 7 點10 分開始擺放蠟燭(i love you)在女生下來后點燃;安裝音響

　　6. 7 點25 分站好隊形，拿出熒光棒7. 7 點30 分開始表白

　　活動進程一：7 點30 分~7 點45 分：首先放兩首勁爆歌曲預熱; 7 點45 分~7 點55 分：放完歌曲后演唱一首情歌 (曲目自定) 周圍人起哄：xx，快下來，xx 等得好著急;邀請女生下來，并在女生開始下樓時點上蠟燭;7 點 55 分~8 點：稍后進行深情告白，播放背景音樂;8 點~8 點05 分：送上禮物—四個人用身體做出四個字母(love) ;8 點 05 分~8 點 10 分：單膝下跪送花，答應后播放舞曲，大家一起拍手，跳舞。周圍人起哄：抱一個，抱一個……活動結束補充：告白進行時，派出3人趕到下一個場合—三號樓下擺放蠟燭(一箭穿心型)并等待另外的人員的到達;8 點 20 分所有人員站好隊形，拿出熒光棒

　　活動進程二：8 點20 分：以吉他彈唱開場; 8 點25 分~8 點35 分：唱完后主持人(托兒)高喊：樓上的聽見了嗎?再問周圍的人：他唱的好不好?再來一個要不要?當事人再次深情演唱一首情歌。8 點 35 分~8 點 40 分：接下來大聲朗誦自己親手寫的情詩，朗誦完邀請樓上的女生下樓; 8 點 40 分~8 點 45 分：面對女生大聲表白(準備好的詞：如果你做我的女朋友)最后單膝下跪手拿鮮花請求女方答應; 8 點 45 分~8 點 50 分：女方答應后，周圍的人高喊：抱一個，抱一個……在擁抱后，主持人(托兒)拿出愛的契約，兩個人簽字畫押(用涂滿口紅的唇印做證) ;最后交換契約，表白結束 8點 50 分~8 點 55 分：在表白結束后當事人要感謝429的鼎力支持，最后眾人高喊：感謝429，驢哥萬歲!

　　活動進程三：8 點55 分~9 點：眾人到4號樓 9 點~9 點 05 分：大家一起向樓上喊：xx，我愛你，一直喊到xx下樓9 點 05 分~9 點15 分：在下來后，每人準備一枝花，送給xx的同時向他說明一個選lg的理由：比如說：l哥哥每天早上上qq 簽到，簽到只說一句話是：xx，我愛你。9 點 20 分~9 點 25 分：接下來易進表白 (自己準備，只是說出自己的心里話，因為l哥哥不善言辭，所以大家在旁邊幫忙) 9 點 25 分~9 點 30 分：最后播放“今天你要嫁給我”，活動在掌聲中結束。

策劃方案篇3

　　一、活動概況

　　1、活動目的：長期以來，品牌聯盟都未能解決好品牌間的簽單互動，造成聯盟內部資源浪費，為更好地促進品牌聯盟客戶資源共享，實現聯盟內真正互動，達成品牌聯盟在業主中間的真正影響力，也為了讓客戶圈定在大品牌聯盟消費圈內，特組織此次品牌聯盟團購促銷活動。

　　2、活動主題：xx首屆家居建材工廠直供會。

　　3、活動時間：20xx年4月20日下午1點—5點。

　　4、活動地點：xx威尼大酒店一樓會議廳。

　　5、活動對象：主要針對近期交房的小區，其次通過商場、廣告等征集的目標客戶。

　　6、參與品牌：歐派廚柜〃衣柜、安華衛浴、嘉寶莉漆、世友地板、冠花照明、歐派木門、奧華集成吊頂。

　　7、業主邀約形式：

　　a、推廣員傳單、舉牌、宣傳車推廣，設置團購報名熱線；

　　b、xx電視臺廣告推廣，設置團購報名熱線；

　　c、店面征集：以發放《品牌聯盟團購券邀請函》（即品牌聯盟增值卡）方式進行，每品牌限發預約卡100張，可在每個品牌增值為200元，最高可增值至1600元（詳情見邀請函使用細則特別說明），每客戶限用一張；

　　d、短信征集，主要針對不同細分領域新老客戶進行短信宣傳，如陶瓷選擇木門、地板等。

　　二、活動優惠

　　a、預約大增值：客戶憑《品牌聯盟團購券邀請函》（即大品牌聯盟增值卡），在團購活動當天下定后，可享受貨款階梯式沖抵優惠，最高增值可達1600元（詳情見邀請函使用細則特別說明）。

　　b、各自專柜優惠：每個品牌根據自己實際情況制定各自優惠政策，8大品牌共同承諾所提供單價為20xx年年度最低，并由聯盟各品牌老總聯合簽字承諾。

　　c、共同訂單：客戶在4月20日團購活動現場預交500元定金，即可享受品牌聯盟8大品牌內所有商家年度最低優惠，客戶憑借邀請函和現場訂單到各家店面消費，不僅可享受年度最低優惠，還可享受邀請函貨款沖抵優惠。

　　d、現場抽獎：4月20日團購活動當天，大品牌聯盟準備好豐富的禮品，客戶在現場下定，即可獲得大品牌聯盟抽獎券一張，分階段進行抽獎，既可活動現場氣氛，加快訂單速度，又能留住客戶，造成人氣烘托。

　　三、媒體及相關部門互動

　　1、媒體監督服務卡：首次推行團購媒體監督服務（xx電視臺），由一媒體為主辦單位，發放保價承諾書；

　　2、保價協議：業主簽訂購買協議（附于訂單之后），承諾活動為年度最低價。

　　四、活動亮點

　　a、小區業主集中團購，宣傳資源集中進行小區推廣，有利于擴大活動效果；

　　b、現場精心布置，烘托氛圍，造成消費者從眾心理，實現現場快速下訂；

　　c、承諾廠家直接讓利，年度最低；

　　d、簽訂購買協議，承諾買貴包退。

　　五、宣傳計劃及物料

　　1、商場櫥窗噴繪（每店面一塊）：內容為活動主題和低價承諾協議書。

　　2、地貼（每門市一張）：宣傳內容為廠家讓利、年度最低。

　　3、吊旗（每品牌10張）：正反兩面內容分別為：目前方案沒有涉及吊旗制作。正面：權威媒體全程監督反面：廠家讓利、年度最低。

　　4、x展架（每品牌四個）：為活動主題和低價承諾協議書，上面有各品牌老總簽字e、物料清單。

　　六、培訓計劃（前期已可進行活動預約）

　　1、培訓對象：店面終端導購、小區推廣人員、各品牌聯絡官。

　　2、培訓地點：暫定嘉寶莉漆。

　　3、培訓時間：4月8日。

　　4、培訓內容：a、各品牌介紹、活動介紹、推廣話術；b、團購活動解說；c、帶單獎勵政策。

　　七、執行要領

　　1、小區推廣的穩定執行。

　　2、店面終端導購的正確引導。

　　3、媒體宣傳效果造勢。

　　4、多方資源整合，利用好內部信息。

　　5、媒體洽談支持。

策劃方案篇4

　　時間：5月31日

　　二、地點：五年級3班

　　三、班會主題：快樂智多星

　　四、班會背景：

　　次日就是六一兒童節了，希望借此機會跟同學們一起提前慶祝六一兒童節

　　五、班會目的

　　1.提前慶祝六一兒童節

　　2.讓學生從游戲中獲得更多的有關中國傳統字謎的知識。增加他們的知識量。

　　六、班會準備

　　1.謎語，歇后語，數十條

　　2.兩個小紙盒，一個盒子“博”，另一個盒子叫“精”

　　3、帶棍子的牌子abcdef號

　　七、班會過程

　　1.主持人致詞

　　明：同學們，明天就是六一兒童節咯!大家想不想得到小禮物然后快快樂樂甜甜蜜蜜地過六一呀?

　　清：今天我給大家帶來了很多有趣的歇后語和謎語作為精神食量哦!

　　明：只有精神食量嗎?那我的肚子還是會餓的哦。

　　清：就知道吃!當然，我還為大家準備了一些甜甜的糖果。

　　明：那是不是所有人都可以吃呀!我先要一顆。

　　清：不可以!!只有回答對問題的智多星才能夠得到這些糖果的!你想吃那你就要回答我的問題。

　　明：那好吧!聰明的同學們，我們大家一起來爭當智多星，爭奪糖果，好不好?

　　清：那好!請大家分成六小組，每組還要選出一名“代言人”。

　　(分組，選代言人)

　　明：這位代言人很重要的哦!他要腦筋轉得快，手也要快的!

　　清：請各位代言人到講臺來!現在請你們每人抽一塊發言牌子。一會進行搶答時，我們會只看你們這幾個代言人的舉牌子的快慢來決定誰來回答問題。其他同學舉手的不算的哦~~~

　　明：同學們知道自己的組別了嗎?好，現在就要認真聽好游戲規則咯!

　　清：本次活動名字是“快樂智多星”。游戲環節分為“我抽題，我來猜”必答題部分和“爭當智多星”搶答題部分。

　　明：必答題，第一題是經典字謎，第二道第三道是博箱里的簡單的謎語和歇后語。必須由本組隊員的代言人來抽取并要求本隊隊員回答。限時一分鐘。答對的，加十分，答錯了不扣分。回答錯誤的題目，只會在必答題環節結束后才會公布正確答案，和相關解法。

　　清：搶答題的規則一會兒再說。現在讓我們先進行“我抽題，我來猜”環節。

　　齊：你們是智多星嗎?

　　明：現在請a組代言人上來抽題目。請念出你們的題目。

　　《清，計時，將題目寫到黑板上》

　　明：回答正確(不對!)

　　(清：時間到。請你們再好好想想。)

　　明：請b組代言人上來。

　　以此類推!

　　必答題一：

　　若要成功須出力————工

　　放棄錯誤求生存————旌

　　天下四方成一統————奮

　　國內空前團結————寶

　　領獎臺————凸

　　說話有禮貌————警

　　明：第一個環節大家的得分是

　　清：看來我們的智多星遇到點麻煩咯!智多星，你們想不想知道那些答案啊?

　　清解說。

　　明：現在我們進入第二次抽題。有請a組代言人

　　(必答題第二三道：隨機從博箱子里抽取，一抽取讀完題目后就必須回答!)

　　明：第二環節各組的得分是

　　現在我們進入第三次抽題。有請a組代言人

　　明：第三環節各組的得分是

　　明：人生路上不如意事十之八九。遇到些挫折時在所難免的啦!希望智多星們再接再礪，繼續勇敢地去闖第二關，“爭當智多星”

　　清：下面請大家聽清楚游戲規則。搶答題，當支持人讀完題目后，說：開始!各組的代言人才可以舉牌子。我們只憑牌子來決定提前舉牌的取消這次搶答的機會。搶答，回答正確的按題目設定加相應的分數。答錯的就扣相應的分數。“博”盒子的回答正確加3分，錯誤的扣2分 “精”盒子的題目搶答時，回答正確加6分，錯誤的扣3分。{這類題目會講解答案的}

　　浩明抽取題目，婉清讀或寫出題目。浩明喊開始。看牌子婉清計分。

　　最后統計分數……

　　明：今天我們的五顆星的智多星是x小組!，四顆星的是……，三顆星的是……

　　五顆星的智多星將獲得可樂奶糖作為獎勵。其他的智多星也有糖果哦!

　　齊：同學們祝愿大家六一兒童節快樂!大家在平時也要爭當智多星哦!快樂智多星就是你們!

策劃方案篇5

　　為全面掌握全縣稅源底數、稅源結構以及稅源分布、變化情況，完善財稅征管體制，進一步公平稅賦，促進經濟增長，提高稅收對社會發展與穩定的支撐和保障能力，現就全縣稅源普查工作制定如下方案：

　　一、指導思想

　加強和完善稅源管理，采取切實有效措施，努力實現稅源管理的科學化、規范化、制度化，全力打造全縣稅收征管工作新局面。

　　二、目標任務

　　這次稅源普查，一是要查清全縣漏征漏管戶情況，對清查出的漏征漏管戶，要按規定辦理相關認定手續，清收漏征漏繳稅款。二是要全面摸清我縣稅源底數，掌握稅源結構和分布情況，為加強和規范稅收征管秩序、完善和公平稅賦提供依據，努力實現稅源管理的科學化、規范化、制度化，積極推進全縣經濟平穩較快發展。

　　三、基本原則

　　（一）堅持統一領導，部門負責的原則

　　縣稅費征管領導組負責全縣稅源普查方案的制定、組織協調、督促檢查和指導工作，財政、國稅、地稅具體負責本部門的稅源普查工作，各鄉鎮、工商、公安及有關部門負責做好稅源普查配合工作。

　　（二）堅持實事求是，注重實效的原則

　　堅持從實際出發，結合各自的特點，制定措施，明確目標，分解責任，抓好落實。

　　（三）堅持依法合規、規范有序的原則

　　要堅持依法治稅、依法行政，嚴格（）按照方案要求，有組織、有計劃、有步驟地開展稅源普查工作。切實做到有的放矢，有據可查，規范有序，收到實效。

　　（四）堅持客觀、真實、公平、公正的原則

　　稅源普查登記的數據及資料要做到全面、客觀、真實、準確，做到不遺漏，不重復。

　　四、對象和內容

　　（一）普查對象：

　　全縣范圍內所有從事生產經營的單位和個人。

　　（二）普查內容：

　　1、企業基本情況。

　　2、20xx、20xx年度各稅繳納情況。

　　五、方法步驟

　　（一）準備階段（10月25日——10月31日）

　　1、縣稅費征管領導組辦公室起草制定全縣稅源普查工作實施方案，編印稅源普查表格資料，籌備召開全縣稅源普查工作會議。

　　2、收集、整理從事經營的單位和個人相關資料，其中：工商部門負責按區域和工商登記性質分類整理所有已辦理工商注冊登記的單位和個人的有關資料，上報縣稅費征管領導組辦公室；國稅、地稅部門負責按區域和稅務登記性質分類整理所有已辦理稅務登記的單位和個人的有關資料，上報縣稅費征管領導組辦公室。

　　（二）動員階段（11月1日——11月5日）

　　1、召開稅費征管領導組及辦公室成員會議，明確各部門工作職責。

　　2、成立稅源普查工作小組，明確工作任務。國稅、地稅部門組成十五個工作小組，按區域劃分工作任務，具體實施稅源普查工作。抽調相關部門人員組成督查組、司法保障組、綜合協調組，全力做好稅源普查工作。（翼城縣稅源普查工作機構及人員名單附后）

　　3、召開全縣稅源普查工作會議，安排部署全縣稅源普查工作。 1、普查工作組根據任務劃分，負責本區域范圍內稅源普查登記，要開展拉網式普查，徹底澄清稅源底數。

　　2、認真做好生產經營者的基本情況和納稅情況登記錄入，建立稅源管理信息庫。

　　3、對普查中發現已辦理了工商注冊登記但未納入稅務管理的應稅單位和個人，或者既未辦理工商注冊登記也未納入稅務管理的應稅單位和個人，要認真進行清理檢查，按國稅、地稅部門的職責分工納入稅務管理，及時辦理有關認定手續，并做好相關稅源普查的填報工作。

　　4、普查工作中，對有事實證明存在有偷、逃、騙、抗稅等行為的納稅人要采取切實措施，依法組織清收。

　　5、普查工作中，要對納稅人納稅情況進行認真分析，公平公正、科學合理、實事求是地評價納稅人依法履行納稅義務的情況，合理合法核定稅額。

　　6、普查工作中，要認真聽取和收集納稅人和社會各界對當前稅費征管工作的意見和建議，并整理形成文字材料上報縣稅費征管領導組辦公室。

　　7、國稅、地稅部門要將登記錄入的稅源普查資料進行認真的審核匯總并進行對比分析，連同文字報告一并報送縣稅費征管領導組辦公室。 1、縣稅費征管領導組辦公室對全縣稅源普查資料進行審查匯總，進行相關對比分析，形成信息共享機制。

　　2、各職能部門對稅源普查工作進行全面總結，認真查找工作中存在的問題和不足，各環節是否有漏洞，制定措施，認真整改。

　　3、縣稅費征管領導組對稅源普查中反映出來的問題，認真分析研究，及時責成有關部門對存在的問題進行整改，補充和完善措施，建立追蹤問效機制，鞏固稅源普查（）工作成果，指導經濟健康、平穩、較快發展。

　　五、工作措施

　　（一）加強組織領導

　　這次全縣稅源普查工作由縣稅費征管領導組統一領導，組織開展，稅費領導組辦公室具體負責全縣稅源普查工作的組織協調、督促檢查和領導組的日常工作。

　　（二）明確職責，搞好配合

　　稅源普查工作涉及面廣，工作難度大，需要各方面密切配合，聯手行動。各鄉鎮、財政、工商、國稅、地稅、公安等有關部門要高度重視，切實履行職責，認真做好稅源普查工作。

　　1、稅源普查小組：按照任務劃分，負責分管區域內稅源普查全部工作，確保全過程按照時間要求和實施方案完成工作任務。

　　2、各鄉鎮政府：積極支持稅源普查小組工作，負責組織轄區內所有從事生產經營的單位和個人配合稅源普查小組開展稅源普查工作。

　　3、財政部門：牽頭負責縣稅源普查日常工作。安排印制稅源普查登記的有關表格資料，安排專項經費，保證稅源普查專項工作正常經費需要。

　　4、工商部門：負責向縣稅費領導組辦公室提供所有已辦理工商注冊登記的單位和個人以及與稅源普查有關的資料。

　　5、國稅部門：負責向縣稅費征管領導組辦公室提供所有已辦理稅務登記和雖未辦理稅務登記但已納入稅務管理的單位和個人與稅源普查有關的資料，并負責本系統稅源普查數據的審核、匯總，向縣稅費領導組辦公室報送真實完整稅源普查數據和相關資料。

　　6、地稅部門：負責向縣稅費征管領導組辦公室所有已辦理稅務登記和雖未辦理稅務登記但已納入稅務管理的單位和個人與稅源普查有關的資料，并負責本系統稅源普查數據的審核、匯總，向縣稅費領導組辦公室報送真實完整稅源普查數據和相關資料。

　　7、公安部門：負責為稅源普查工作提供法治保障。對嚴重影響和阻礙稅源普查專項工作以及暴力抗稅人員進行處置和打擊，為經濟發展和依法治稅工作提供安定的社會環境。

　　（三）建立聯席會議制度

　　縣稅費征管領導組定期召開聯席會議，聽取稅源管理工作情況匯報，協調解決稅源管理過程中具體問題，安排部署稅源管理工作，并形成制度。

　　（四）建立督查抽查制度

　　所有填報普查表的單位和個人，必須如實提供財務會計帳表和納稅資料，根據普查要求據實填報，不得人為調整和估算普查數據，要確保數據準確和真實。領導組辦公室要按一定比例進行質量抽查，普查結果與抽查結果嚴重不符的，要限期重新普查。對弄虛作假、編報虛假材料或拒絕、阻撓普查，嚴重影響普查工作正常進行的單位和個人，要嚴格責任追究。縣稅費征管領導組辦公室要加大督促檢查力度，對每個階段工作進展情況及時通報，確保普查不流于形式，不走過場，真正反映實情，查出實效。

　　（五）嚴格工作紀律

　　各普查組人員要嚴守職業道德，對工商企業提供資料負有保密責任。各普查組人員要嚴格按照要求程序檢查，確保普查結果客觀公正，要嚴格遵守廉政建設各項規定，不得接受企業宴請和各種禮品贈送，樹立政府為企業服務的良好形象。

　　（六）嚴格目標考核

　　縣稅費征管領導組對稅源普查工作實行目標考核。對在稅源普查工作中表現突出、成效顯著的單位和個人給予表彰或獎勵；對在稅源普查工作中，領導責任不明確，工作措施不得力，稅源普查登記造成遺漏或失誤，組織清收不到位，造成不良影響和稅源流失的，追究有關單位主要領導和直接責任人員的責任。

策劃方案篇6

　　一、區域市場分析——項目實現成功銷售的基石

　　房地產項目開發的基礎來自于對市場詳實的調查和分析，從小環境到大環境，從政策趨勢到競爭趨勢，這一切都是影響項目開發成功與否的關鍵因素。

　　二、項目周邊情況及項目現狀——知己知彼，百戰不殆

　　從項目所處區域來看，項目周邊房地產開發已趨于白熱化的狀態。在項目周邊不到50米的范圍內，共聚集了大小項目共6個，這在區域二級市場的房地產開發中是罕見的，由此可見本項目所面臨的競爭壓力是相當巨大的。具體分析項目周邊的另外5個項目可以得到以下情況：

　　a.鳳臺嘉苑作為**市最高檔的居住社區，其規模優勢、小區內的綠化景觀優勢是其他幾個項目所不能比擬的，但是由于其價格較高，對本項目構不成直接的競爭。

　　b.瑞達麗景灣、新南居、狀元居、濱江花園無論是從規模、環境、區位、戶型還是配套來均與本項目無多大明顯的差別，對本項目構成了直接的競爭威脅。具體針對各個項目來說，瑞達麗景灣和狀元居由于靠近南河，相對本項目來說具有一定的區位優勢;新南居由于成本原因，相對本項目來說具有價格優勢;濱江花園由于其戶型設計較為合理，大部分戶型均為比較實用的120平方米左右的三房結構，相對本項目來說其具有產品設計優勢。

　　c.反觀本項目，由于其在區位、環境、戶型、配套等很多方面與其他幾個競爭對手均存在嚴重的同質性，而且有些方面甚至處于劣勢。如何針對本項目的不足進行改造，并賦予其獨特的銷售主張則成為本策劃方案的主要思路。

　　三、蓬萊苑的市場定位——項目成功開發的靈魂

　　一個項目若要成功開發需要有正確的市場定位，這個定位將貫穿該項目設計、建設、宣傳、銷售的始終，是整個項目的靈魂。

　　目前本項目所處區域競爭樓盤林立，由于本項目與其他競爭樓盤相比較，并無明顯的競爭優勢，但是本項目又必須在保證價格的同時在較短的時間內完成銷售，回收資金，在這樣一個矛盾的環境中，本項目無法跟周邊其他樓盤作正面競爭，那么，如何在這個矛盾的環境中尋找一個市場的空白點，獲得成功就是本項目市場定位的核心所在。

　　通過我們對**市房地產市場在售項目的調查，我們發現，**市有好幾個項目應該說都是做的較好的，都是按照正規的小區來進行建設的，但是在他們的后期宣傳中卻很少體現出這一點，也就是說**市的房地產市場中幾乎沒有項目真正提出居住小區這一概念，即使有一兩個項目提出了居住小區的概念，但是也沒有真正闡述出居住小區的涵義。而且通過我們對**市房地產市場研究調查表明，**市存在相當大一部分人希望能夠改變其現有的居住環境，但是由于收入的限制和其他方面的考慮，他們又不是很愿意花很大一筆錢來購買象“鳳臺嘉苑”這樣的雖然環境很好，但是價格較高的住宅。這部分客戶心理需求中對人身安全、心理隱私、和心理歸屬的感覺極為強烈，他們需要一個價格適中，但是又能體現其身份的良好居所。

　　根據以上分析，我們得出如下結論：

　　首先，本項目應該明確提出居住小區的概念，通過對居住小區概念的宣傳來達到使大部分的潛在購買客戶關注本項目的目的;然后，完善小區配套，突出小區的物業管理。其次，本項目必須避免與其他競爭樓盤發生正面沖突，將視線轉移到我們上面所分析的這部分人群上來，填補區域內這一市場空白點，做適應這類市場的房產，站在與其他競爭樓盤不一樣的層面，向無競爭和少競爭的方向發展，建立一個新的、有極強競爭力的暢銷開發項目，與周邊的其他項目開發形成一個鮮明的對比，實現無可比性的競爭優勢。所以，本項目的市場定位為：

　　**市第一個全封閉式精品生態居住小區

　　四、蓬萊苑產品策略——項目成功開發的根本

　　現在，一個成功的項目更多的是依靠其整合營銷(IMC)手段，而非單純的銷售手段競爭。在廣告媒體充斥整個房地產市場的今天，廣告的可信度越來越淡漠，消費者的理性讓他們堅持眼見為實的購買理念，絕大多數人不會因為一時的沖動掏錢來購買房子這樣貴重的東西，即使在沖動之下購買，也會在理性恢復后利用政策保護和相關的法律手段退房。所以，這時候整合營銷中的產品策略才是競爭的基礎，優秀的產品設計才是競爭的最根本所在。

　　通過我們對本區域內消費者調查得知，其價格承受力可以達到800元/平方米甚至更高一些，因此，本項目要達到800元/平方米以上的.均價是完全有可能的。但是，這個市場的價格承受力絕不會對目前在產品設計上存在著諸多問題的蓬萊苑產生興趣的。所謂治標先治本，如果不解決產品設計這個根本問題，不對產品本身進行改造和革新是不可能達到這一銷售均價的。在我們充分研究了原設計方案后，我們發現本項目在產品設計中存在著諸多問題：

　　1、總平面設計不合理：

　　由于受地塊的影響，整個小區要進行圍合具有相當的難度，由此造成整個小區呈完全開放的狀態，這與目前人們的居住理念很不合拍的，而且由于整個小區呈完全開放狀態，不僅不利于小區管理，而且造成了小區內綠化景觀浪費。

　　2、2#樓戶型設計不合理

　　由于本項目與比鄰項目的樓間距小，但是小區內的樓間距(近27米)卻很寬，而2#樓的戶型設計上卻沒有很好的利用這一點，其客廳設置在比鄰項目一側而不是靠近小區內，造成客廳采光存在問題，且視野不夠開闊。

　　3、景觀設計沒有獨特性

　　對于一個項目的銷售來說，能否實現成功銷售，其產品所具有的獨特性(USP)是一個很重要的因素。而本項目的景觀設計沒有其獨特的主張，與周邊項目的景觀設計相比毫無驚人之處。

　　解決辦法：

　　A、針對項目現狀，建議將1、2、3#樓進行圍合，使其成為一個封閉的小區。可以在2#樓和3#樓之間修建會所和車庫，然后將大門開在市政規劃中的步行街一側，這樣可以減少小區內的喧囂程度，將原來開在天成路上的兩個出口用鐵花大門進行封閉，這樣不僅有利于小區的統一管理，還可以將小區內的景觀由原來的公用性轉變為小區專有，更保障了小區內業主的安全和私密性。

　　B、2#樓的戶型設計可以做適當改變，將其客廳設置在靠近小區花園的一側，一來可以解決客廳的采光問題，二來可以讓住戶能充分享受到小區花園內的景觀。

　　C、小區的景觀設計可以更新穎更精致，并賦予其獨特的文化內涵，制造與其他樓盤的差異性。以此概念對整個項目理念形成支撐，形成本項目的獨特生活方式。建議引入“主題園林”(如日本伊豆靜態日式的主題園林，印尼巴厘島東南亞風情的熱帶園林，荷蘭阿姆斯特丹風車式的動態水景園林等)讓客戶從景觀上能感覺到本項目的獨特性和唯一性。并在小區的中心花園內引入建筑小品，賦予其獨特的文化內涵，由此來提升小區形象和檔次。

　　五、蓬萊苑價格策略——項目贏利的保證

　　項目現有的銷售價格處于周邊競爭樓盤的中間位置，既不算高也不算低。但是在我們對其進行了產品改造后，形象能對項目的整個形象有一定的提升，在此基礎上，我們建議蓬萊苑可以適當提高現有銷售價格，采取低開高走的價格推廣策略，在不降低現有價格的情況下，抬高1、2、3#樓的銷售價格，適當降低4#樓的銷售價格，從而實現整體價格的提升。

　　六、蓬萊苑推廣策略——胸有成竹方能臨陣不亂

　　針對蓬萊苑現狀和區域市場整體情況來看，蓬萊苑所處區域相對于老城區來說開發較晚，在人氣和商氣的聚集上還需要一定的時間，從該區域的市場調查來看，絕大多數的商鋪均處于有價無市的狀況，甚至一部分商鋪連出租都無人問津。因此，我們建議在其整體推廣策略上應采取“先推住宅后推商鋪”的方式進行推廣。其推廣重心放在住宅的推廣上。對于住宅的推廣，可以優先考慮1、2、3#樓的推廣;對于4#樓主要通過低價格策略來適當進行跟進。

　　七、蓬萊苑宣傳策略——為銷售插上翅膀

　　根據我們在二級市場所獲得的大量的操盤經驗來看，對于二級市場項目的宣傳推廣來說，報紙廣告和電視廣告的影響力是相當有限的。所以我們不主張在二級市場的項目宣傳推廣中將較多的廣告費用投入到報紙廣告和電視廣告上。針對蓬萊苑現狀，我們建議在其開盤推廣階段投入一小部分費用在報紙和電視廣告上對項目進行宣傳，達到一種廣而告知的效果。對于蓬萊苑的后期宣傳推廣，更多的費用將投入到施工現場和銷售現場的包裝。這樣有兩個好處。一是可以利用區域整體廣告效果進行借勢宣傳，攔截部分到該區域內其他樓盤進行購買的潛在購買客戶;二是可以提升項目形象，這樣能讓潛在購買客戶實實在在感覺到本項目的高檔定位以及與其他項目的差異，讓客戶感覺到本項目的獨特性和排他性。

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