【實(shí)用】營(yíng)銷策劃方案四篇
為了確保工作或事情順利進(jìn)行，就需要我們事先制定方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的營(yíng)銷策劃方案4篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
營(yíng)銷策劃方案 篇1
一，營(yíng)銷目的
每年的農(nóng)歷五月初五，是我國(guó)富有民俗傳統(tǒng)文化的節(jié)日——端午節(jié)。今年是6月8日(星期日)。端午節(jié)一方面是紀(jì)念愛(ài)國(guó)詩(shī)人屈原，但在現(xiàn)代生活當(dāng)中，更重要的是象征著吃粽子，喝黃酒，插蒲子葉等，主要是滿足人們"驅(qū)邪，消毒，避疫"的心理，另外也是為了慶祝節(jié)日的歡樂(lè)氣氛，因此，根據(jù)這一節(jié)日特點(diǎn)，特制定本促銷方案，以求達(dá)到提升我司知名度和節(jié)日銷售的目的。
二，快訊檔期
6月1日—6月8日《端午節(jié)靚粽，購(gòu)物滿就送》
三，促銷主題
1，端午節(jié)靚粽，購(gòu)物滿就送
2，xx猜靚粽，超級(jí)價(jià)格平
3，五月端午節(jié)，xx包粽賽
四，促銷方式
一)商品促銷
1，《端午節(jié)靚粽，購(gòu)物滿就送》活動(dòng)
活動(dòng)內(nèi)容：凡五月端午當(dāng)天，在xx各連鎖超市一次性購(gòu)物滿38元，即可憑電腦小票到服務(wù)中心免費(fèi)領(lǐng)取靚粽一只，每店限送200只，數(shù)量有限，送完即止。
2，商品陳列
1)采購(gòu)部要求供應(yīng)商或廠家(如三全凌，思念公司等)，制作促銷粽子的小木屋或小龍舟，每店一個(gè);(因?yàn)楸阌趶S家的銷售，我們又免費(fèi)提供位置，合作是可行的。)
2)促銷期間，要求場(chǎng)外有地理?xiàng)l件的門店將小木屋或小龍舟放在場(chǎng)外進(jìn)行促銷;無(wú)地理?xiàng)l件的門店要求放在本店主通道或客流較集中的地方，以便促進(jìn)節(jié)日賣場(chǎng)氣氛和商品銷售(由采購(gòu)部聯(lián)系洽談)。
3)除小木屋或小龍舟促銷之外，各店在促銷期間，應(yīng)在主通道擺放4-6個(gè)粽子堆頭;
4)要求各店在促銷期間利用冷柜，大面積陳列各牌粽子，5月初三，四，五三天除冷柜之外各店應(yīng)在主通道擺放4-6個(gè)粽子堆頭銷售;6)要求各店美工和管理干部員工發(fā)揮水平，進(jìn)行創(chuàng)意陳列和氣氛布置(如在粽子堆頭周圍用泡沫板刻上龍舟等圖案;
3，商品特賣
1)在促銷期內(nèi)，粽子和其節(jié)日相關(guān)商品(如黃酒，冷凍食品，飲料等食品，透明皂，沐浴液，殺蟲(chóng)水，蚊香等用品)均有特價(jià)銷售;
二)活動(dòng)促銷
1，《xx猜靚粽，超級(jí)價(jià)格平》
1)活動(dòng)時(shí)間：6月1日—8日
2)活動(dòng)內(nèi)容：凡在6月10日—15日促銷時(shí)間內(nèi)，在xx各連鎖超市一次性購(gòu)物滿18元的顧客，憑電腦小票均可參加《猜靚粽》活動(dòng)。
3)活動(dòng)方式
在商場(chǎng)入口處或凍柜旁邊設(shè)促銷臺(tái)不打價(jià)格或不易分變的廠商粽籽，讓顧客進(jìn)行粽籽品牌及價(jià)格竟猜;商品由采購(gòu)部落實(shí)價(jià)格一定要相當(dāng)?shù)停灶櫩鸵庀氩坏降膬r(jià)格出售給顧客，使顧客感受到真下的實(shí)惠，為節(jié)子下一步的銷售立下口啤打下基矗
2，《五月端午節(jié)，xx包粽賽》
1)我司去年已經(jīng)舉行過(guò)，顧客凡響強(qiáng)烈，效果也不錯(cuò)，實(shí)施與否敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)定奪;
2)操作步驟：采購(gòu)部洽談粽子材料——材料到位——活動(dòng)宣傳——各店組織比賽;
3)參賽獎(jiǎng)品：獲得自己所包粽子，多包多得。
3，《五月端午射粽賽》
1)活動(dòng)時(shí)間：6月1日—8日
2)活動(dòng)內(nèi)容：凡在6月1日—8日促銷時(shí)間內(nèi)，在xx各連鎖超市一次性購(gòu)物滿38元的顧客，憑電腦小票均可參加《五月端午射粽賽》活動(dòng)。
3)活動(dòng)方式：
憑電腦小票每人可獲得5枚飛鏢，在活動(dòng)指定地點(diǎn)(商場(chǎng)大門口有場(chǎng)地門店)，參加射粽籽活動(dòng)，射中的是標(biāo)識(shí)為"豆沙"即獲得該種粽子一個(gè);射中的為"肉粽"，即獲得該種粽子一個(gè);
7)道具要求：氣球，擋板，飛鏢;
8)負(fù)責(zé)人——由店長(zhǎng)安排相關(guān)人員。
五，相關(guān)宣傳
1，兩款《粽子吊旗》賣場(chǎng)懸掛宣傳;
2，我司dm快訊宣傳(分配數(shù)量見(jiàn)附件);dm快訊第一，二期各40000份，第三期單張快訊40000份平均每店1800份(如祖廟麗園，蓮花相隔距離較近的店從成本角度出發(fā)可以適當(dāng)減少數(shù)量)
3，場(chǎng)外海報(bào)和場(chǎng)內(nèi)廣播宣傳。
六，相關(guān)支持
1，采購(gòu)部聯(lián)系洽談5000只粽子做顧客贈(zèng)送;
2，采購(gòu)部聯(lián)系洽談1000斤粽子材料，舉行包粽比賽;
3，采購(gòu)部聯(lián)系洽談2200只粽子，舉行射粽比賽;
七，費(fèi)用預(yù)算（略）
營(yíng)銷策劃方案 篇2
(一)餐廳概況與任務(wù)
百樂(lè)門西餐廳位于福建師范大學(xué)新校區(qū)學(xué)生公寓b區(qū)食堂三樓，處于整個(gè)生活區(qū)的中心。環(huán)境安靜優(yōu)雅，設(shè)備齊全，能夠居高遠(yuǎn)眺校園的美景。
餐廳總營(yíng)業(yè)面積為326 平方米，餐桌總數(shù)36桌，其中大包廂10個(gè)，蒙古包 (小包廂) 5個(gè)。餐廳可同時(shí)容納人數(shù)為146人。營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上10:00至晚上23:00。
餐廳提供的食品服務(wù)主要有：西式扒類、中晚大眾餐、西式面(粉)食類、西式沙律/拼盤類、以及剛引進(jìn)的貝哈姆炸雞漢堡等!
餐廳已有的特色服務(wù)：會(huì)員制度，情侶套餐，生日送花，免費(fèi)包廂等!
百樂(lè)門西餐廳屬全國(guó)連鎖企業(yè)，總部設(shè)在上海，目前為止在福州僅此一家。該餐廳錄屬于福建師范大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)飲食
(二)需求分析
受學(xué)生個(gè)人消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣的影響，學(xué)生個(gè)人對(duì)西餐的消費(fèi)頻率相對(duì)較低。從我們的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，學(xué)校附近的這幾家西式快餐廳經(jīng)營(yíng)狀況并不好，客流量低，收益也不是很理想。但是據(jù)我們的一份問(wèn)卷調(diào)查分析：52.4%的同學(xué)希望在畢業(yè)前去體驗(yàn)一下西餐文化，這是一個(gè)巨大的潛在市場(chǎng)。所以在此后的一段時(shí)間內(nèi)對(duì)西餐的需求有進(jìn)一步提高的可能。
此外，大學(xué)生情侶市場(chǎng)也是一個(gè)具有巨大潛在的市場(chǎng)，而且是主要目標(biāo)市場(chǎng)之一。由于大學(xué)生中談戀愛(ài)的學(xué)生占有相當(dāng)?shù)谋戎兀鶕?jù)有些學(xué)校的調(diào)查，大學(xué)生中談過(guò)或正在談戀愛(ài)的學(xué)生比例達(dá)65%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，師大大學(xué)城里，談戀愛(ài)的學(xué)生數(shù)約占到學(xué)生總?cè)藬?shù)的40%。
而環(huán)境好的西餐廳是情侶們“約會(huì)”的首選地之一。因?yàn)榍閭H在就餐時(shí)對(duì)就餐環(huán)境要求相對(duì)較高，它有自身的需求特點(diǎn)：他們一般選擇環(huán)境優(yōu)雅、氣氛浪漫且檔次相對(duì)較高的地方就餐，調(diào)查中，34.7%的同學(xué)會(huì)選擇和情侶一起去吃西餐。
目前，師大周邊的餐廳及其他一些消費(fèi)場(chǎng)所大都體現(xiàn)了這樣一些趨勢(shì)：設(shè)施設(shè)備都較為先進(jìn)，重視室內(nèi)環(huán)境氣氛的營(yíng)造，能夠使消費(fèi)者覺(jué)得體面，并且價(jià)格很有吸引力。這些就是情侶顧客的主要需求特點(diǎn)。
(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析
1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象
確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的方法有許多，這里主要以一定范圍內(nèi)的檔次相同、提供產(chǎn)品相似的西餐廳作為確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的依據(jù)。
學(xué)生公寓旁邊的科技路沿路地區(qū)的類似餐廳共有四家。在這一區(qū)域內(nèi)，英豪學(xué)生街是最為集中的地區(qū)，但無(wú)論是餐廳環(huán)境還是產(chǎn)品質(zhì)量，百樂(lè)門西餐廳都在它們之上。我們以顧客的身份走訪了這一些餐廳，考慮了餐廳的設(shè)備、面積及最大顧客容量等因素，我們選擇了三家餐廳作為百樂(lè)門的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。(樂(lè)德士正在進(jìn)行內(nèi)部裝修)
2、百樂(lè)門與這三家餐廳的產(chǎn)品及店面設(shè)施狀況比較
(四)餐廳swot分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和機(jī)會(huì)、威脅分析)
1、西餐廳優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析
(1)優(yōu)勢(shì)
l 百樂(lè)門西餐廳位于師大新校區(qū)內(nèi)部，目前是校內(nèi)唯一一家較具規(guī)模的西餐廳。
l 地處二區(qū)食堂三樓，周圍都是學(xué)生公寓，而且隨著東區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)今年7月份的投入使用，道路將更加便捷，使得百樂(lè)門西餐廳的位置將更加突出。其消費(fèi)市場(chǎng)前景看好.
l 西餐廳內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)備齊全。在周圍同等行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。調(diào)查中，去過(guò)百樂(lè)門的同學(xué)67.2%的人對(duì)于餐廳的環(huán)境感到滿意。
(2)劣勢(shì)
l 西餐廳位于食堂的三樓，相對(duì)偏遠(yuǎn)，而且目前此方向的道路由于運(yùn)動(dòng)場(chǎng)施工受堵，該地方形成死角，人流量不足。據(jù)調(diào)查，新區(qū)83.6%的同學(xué)至今未到過(guò)百樂(lè)門餐廳消費(fèi)。
餐廳自從對(duì)外營(yíng)業(yè)至今，尚未建立起一個(gè)較好的市場(chǎng)形象，也沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)客源。
l 三樓缺少其他商店經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，人流量較少。
l 餐廳員工較為年輕，服務(wù)態(tài)度較差、服務(wù)意識(shí)較弱。
(四)餐廳swot分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和機(jī)會(huì)、威脅分析)
1、西餐廳優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析
(1)優(yōu)勢(shì)
l 百樂(lè)門西餐廳位于師大新校區(qū)內(nèi)部，目前是校內(nèi)唯一一家較具規(guī)模的西餐廳。
l 地處二區(qū)食堂三樓，周圍都是學(xué)生公寓，而且隨著東區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)今年7月份的投入使用，道路將更加便捷，使得百樂(lè)門西餐廳的位置將更加突出。其消費(fèi)市場(chǎng)前景看好.
l 西餐廳內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)備齊全。在周圍同等行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。調(diào)查中，去過(guò)百樂(lè)門的同學(xué)67.2%的人對(duì)于餐廳的環(huán)境感到滿意。
(2)劣勢(shì)
l 西餐廳位于食堂的三樓，相對(duì)偏遠(yuǎn)，而且目前此方向的道路由于運(yùn)動(dòng)場(chǎng)施工受堵，該地方形成死角，人流量不足。據(jù)調(diào)查，新區(qū)83.6%的同學(xué)至今未到過(guò)百樂(lè)門餐廳消費(fèi)。
l 餐廳自從對(duì)外營(yíng)業(yè)至今，尚未建立起一個(gè)較好的市場(chǎng)形象，也沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)客源。
l 三樓缺少其他商店經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，人流量較少。
l 餐廳員工較為年輕，服務(wù)態(tài)度較差、服務(wù)意識(shí)較弱。
2、西餐廳機(jī)會(huì)、威脅分析
(1)機(jī)會(huì)
l 隨著新區(qū)學(xué)生人數(shù)的增加以及四期學(xué)生公寓的竣工，其市場(chǎng)潛在消費(fèi)空間巨大。
l 學(xué)校周邊目前尚無(wú)市場(chǎng)影響力大的西餐廳，以及周邊市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量跟不上等原因，都是百樂(lè)門餐廳發(fā)展的機(jī)會(huì)。
l 利用餐廳與學(xué)校的良好關(guān)系，進(jìn)一步加強(qiáng)合作，通過(guò)承辦各類師生宴會(huì)，生日宴會(huì)等擴(kuò)大其市場(chǎng)影響力。開(kāi)發(fā)外賣等潛在市場(chǎng)需求。
l 校內(nèi)尚無(wú)同類西餐廳，而同學(xué)相聚，情侶約會(huì)迫切需要一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、格調(diào)較高的相聚場(chǎng)所。
l 學(xué)生消費(fèi)水平不是很高，喜歡尋找高檔低價(jià)的餐廳。
(2)威脅
l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始逐漸激烈。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于較為繁華的學(xué)生街，有較高的人流量，可以運(yùn)用靈活的經(jīng)營(yíng)手段。如英豪學(xué)生街的樂(lè)德士、博客來(lái)等同類行業(yè)，它們處于學(xué)生街的中心地帶。周圍有著較為繁榮的商業(yè)圈，人氣足。另外，博客來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了牛排等排類的同類食品。
l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的結(jié)構(gòu)調(diào)整。如學(xué)生街的樂(lè)德士餐廳正緊鑼密鼓地進(jìn)行內(nèi)部整頓，包括室內(nèi)的重新裝潢，新產(chǎn)品即將推出等措施。
l 潛在競(jìng)爭(zhēng)者的加入：隨著學(xué)生街以及周邊地區(qū)的逐步發(fā)展擴(kuò)大，新的西餐廳即將出現(xiàn)。
營(yíng)銷策劃方案 篇3
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場(chǎng)分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
營(yíng)銷策劃方案 篇4
20xx年是中國(guó)童裝行業(yè)發(fā)展過(guò)程中具有深遠(yuǎn)意義的一年——行業(yè)轉(zhuǎn)型加速之年，打造童裝品牌策劃書(shū)(二)。20xx年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全中國(guó)規(guī)模以上童裝企業(yè)數(shù)量至少比20xx年增加了30%，企業(yè)的平均銷售收入比20xx年增加了17.45%;童裝消費(fèi)市場(chǎng)不再只有“縮水版”的成人裝，針對(duì)各細(xì)分年齡層的、各種風(fēng)格的童裝日漸豐富;20xx年11月，中國(guó)服裝協(xié)會(huì)還正式啟動(dòng)了“中國(guó)十大
童裝品牌”評(píng)選活動(dòng)，標(biāo)志著中國(guó)童裝行業(yè)品牌時(shí)代的正式來(lái)臨。種種跡象表明，中國(guó)童裝業(yè)正迎來(lái)其成長(zhǎng)發(fā)育高峰的青春期。
盈利能力有待提高
童裝行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期，尚未進(jìn)入穩(wěn)定成熟的增長(zhǎng)期，新一代品牌要脫穎而出，就要依*企業(yè)內(nèi)力的提升和運(yùn)營(yíng)手段的創(chuàng)新，這就意味著企業(yè)要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)銷售過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)加大投入，同時(shí)力求穩(wěn)固并擴(kuò)大市場(chǎng)份額，但這又造成了銷售額提高利潤(rùn)率反降的情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在整體規(guī)模快速提升的同時(shí)，20xx年中國(guó)童裝企業(yè)的銷售利潤(rùn)率反而下降了7.86%。
童裝行業(yè)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于整個(gè)服裝行業(yè)。中國(guó)童裝行業(yè)盈利能力也明顯低于服裝行業(yè)整體平均水平，且呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。童裝企業(yè)平均產(chǎn)品銷售費(fèi)用、平均管理費(fèi)用都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于服裝行業(yè)平均水平，這就使得童裝銷售毛利率較高，而凈利率被拉低。
童裝行業(yè)與成人裝行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)存在明顯差異。以內(nèi)銷童裝為例，單店年銷售額達(dá)到
50萬(wàn)元就算是不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了，而成人裝品牌的單店年銷售額過(guò)百萬(wàn)元者十分普遍，超過(guò)500萬(wàn)元的單店業(yè)績(jī)?cè)谀醒b行業(yè)中也是比較常見(jiàn)的。盡管童裝行業(yè)銷售規(guī)模小，但所承擔(dān)的物流成本、店面租金、裝修及維護(hù)費(fèi)用、人力成本、水電費(fèi)用等卻一樣不少，因此分?jǐn)偟接邢掬N售額中的成本比例就非常可觀了。以童裝業(yè)有限的銷售額承擔(dān)與成人裝相同的`費(fèi)用構(gòu)成，這也是童裝價(jià)格居高不下的一個(gè)主要原因。
提高單店銷售收入和削減費(fèi)用比重顯然是企業(yè)提高利潤(rùn)的最直接方法。除了通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)、品牌附加值提升等手段提高銷售業(yè)績(jī)外，提高企業(yè)管理水平和管理效率、提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力無(wú)疑也是童裝行業(yè)提高利潤(rùn)的一個(gè)重要手段。
童裝品牌低成本傳播策略
確定了傳播的方向和收受主體，接下來(lái)你就需要確定傳播的途徑與渠道了。傳播的形式是多樣的，目的也各有不同，在快速微利化的市場(chǎng)環(huán)境中，低成本傳播策略顯然是促進(jìn)品牌發(fā)展的良好方式之一。這種方式是集中在廣告之外的，包括產(chǎn)品、口碑、公關(guān)、事件、體育、分眾、新媒體傳播等幾個(gè)方面。
1、童裝低成本傳播策略：產(chǎn)品傳播。產(chǎn)品的傳播力一直是一個(gè)被忽視的傳播方式，在童裝行業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化(功能)的時(shí)候，童裝產(chǎn)品的個(gè)性差異反倒是良好的傳播方式。童裝產(chǎn)品放在消費(fèi)者手中，能真實(shí)地感覺(jué)并對(duì)之作出相應(yīng)的判斷，其喜好的程度直接影響對(duì)童裝品牌的忠誠(chéng)。使童裝產(chǎn)品形成傳播力，我們就需要在童裝產(chǎn)品所附信息上作文章。一個(gè)好的童裝產(chǎn)品其基礎(chǔ)是品質(zhì)而不是概念，首先要在品質(zhì)上形成差異，它是童裝附著信息傳播的保證，消費(fèi)者在體驗(yàn)產(chǎn)品后總是會(huì)作比較分析來(lái)決定喜愛(ài)程度。品質(zhì)不僅包括產(chǎn)品質(zhì)量，還包括功能、設(shè)計(jì)、概念、包裝等，要保證傳播力，信息的差異化是最重要的。比如說(shuō)，你可以針對(duì)消費(fèi)群傳遞一些獨(dú)特的使用功能;吸引眼球的產(chǎn)品包裝等等，使你的產(chǎn)品率先進(jìn)入消費(fèi)者的視線。媒介即信息，產(chǎn)品本身便含有豐富的信息，直接影響購(gòu)買力度，同時(shí)也能形成鮮明的個(gè)性和獨(dú)有的風(fēng)格，能促進(jìn)和幫助使用者對(duì)品牌作出更多了解，從而形成深刻印象。人們甚至能根據(jù)產(chǎn)品的個(gè)性與風(fēng)格，判斷出是什么品牌的產(chǎn)品。這就是產(chǎn)品力所帶來(lái)的結(jié)果。“索愛(ài)”手機(jī)獨(dú)特的造型附加上獨(dú)特的“音享”概念，將其品牌的內(nèi)涵表現(xiàn)無(wú)遺，以至于人們一看見(jiàn)外觀就知是“索愛(ài)”的產(chǎn)品。
2、童裝低成本傳播策略：口碑傳播。人們只著重由廣告帶來(lái)的傳播力，而忽視了服務(wù)帶來(lái)的口碑傳播力。品牌的價(jià)值和內(nèi)涵是通過(guò)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)、通過(guò)口碑來(lái)傳遞的。關(guān)鍵在于你如何利用口碑有效實(shí)現(xiàn)傳播。不妨鎖定消費(fèi)群體中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的角色，圍繞他們展現(xiàn)一系列的個(gè)性化品牌服務(wù)，甚至是特別的有針對(duì)性的服務(wù)。因?yàn)橄M(fèi)者會(huì)通過(guò)自己的親身感受，以口碑傳播并影響到他周圍的人群，這很有感染力和說(shuō)服力。這才是你要達(dá)到的真實(shí)目的。筆者曾經(jīng)建議一個(gè)服裝品牌定期在一些高級(jí)會(huì)所，召集一些vip用戶舉行休閑怡情活動(dòng)，并允許他們攜帶二至三名嘉賓參加。結(jié)果不僅能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售，而且還通過(guò)參會(huì)人數(shù)的滾動(dòng)，人傳人，人學(xué)人，形成一種主流消費(fèi)的氛圍，使銷量穩(wěn)固地增長(zhǎng)。口碑與服務(wù)是連為一體的，先有服務(wù)后有口碑。因?yàn)榉⻊?wù)實(shí)質(zhì)上是兌現(xiàn)一種品質(zhì)承諾，倡導(dǎo)一種生活方式的過(guò)程。你做到了，感動(dòng)了一個(gè)消費(fèi)者，通過(guò)口碑，也就感動(dòng)了一群消費(fèi)者。
3、童裝低成本傳播策略：公關(guān)傳播。公關(guān)是永遠(yuǎn)的低成本傳播利器，甚至有公關(guān)第一廣告第二的說(shuō)法。公關(guān)除了協(xié)調(diào)**、社會(huì)公共關(guān)系外，還有一個(gè)最重要的傳播渠道——新聞媒體。媒體是一個(gè)具有公信力的輿論平臺(tái)，影響著大量的閱讀者。如何與媒體建立良好的合作關(guān)系，直接關(guān)乎品牌信息到達(dá)的受眾面。媒體公關(guān)不是簡(jiǎn)單地發(fā)發(fā)廣告或宣傳軟文，而是要策劃和利用一些事件、人物、話題與媒體形成共同的關(guān)注點(diǎn)，讓企業(yè)自然地被推為行業(yè)中的活躍分子、領(lǐng)軍人物甚至是意見(jiàn)領(lǐng)袖。重在表現(xiàn)品牌的社會(huì)責(zé)任感、行業(yè)使命感和誠(chéng)信程度，讓消費(fèi)者充分了解企業(yè)，從而建立對(duì)品牌的信賴。這里有一個(gè)角度和尺度的把握，特別要注意不要讓聰明的消費(fèi)者有“炒作”的感覺(jué)。同時(shí)，媒體也是雙刃劍，它也能帶來(lái)危機(jī)，所以在企業(yè)內(nèi)部必須形成媒體培訓(xùn)機(jī)制(尤其是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員)，以防范公關(guān)危機(jī)的發(fā)生。
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