2017房產估價師考試仿真題及答案
一、單選題
1、己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/m2。
A、3816 B、3899 C、4087 D、4920
2、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A、521 B、533 C、695 D、711
3、已知～年期國債利率為3、31%，貸款利率為5、43%，投資風險補償為2、23%，管理負擔補償為1、32%，缺乏流動性補償為1、42%，所得稅抵扣的好處為0、5%，則報酬率為( )。
A、7、78% B、8、28% C、13、21% D、14、21%
4、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是( )。
A、待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期
B、待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期
C、取得待開發(fā)房地產的日期
D、房地產開發(fā)完成并投入使用的日期
5、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A、假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法
B、運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C、假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D、假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余
6、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38、50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為( )萬元。
A、766 B、791 C、913 D、1046
7、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進行測算。
A、平均增減量法 B、平均發(fā)展速度法
C、移動平均法 D、指數(shù)修勻法
8、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。
A、過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B、市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C、房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D、政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格
9、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A、22 B、28 C、38 D、50
10、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。
A、23、4 B、28、6 C、33、4 D、46、8
二、多選題
1、下列屬于一宗房地產的位置因素的是( )。
A.方位
B.坐落
C.樓層
D.臨街狀況
E.交通條件
2、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有( )。【2011年真題】
A.對房地產本身進行投資改良
B.房地產需求增加導致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經濟性
E.建造成本提高
3、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設施或條件以及場地平整。
A.給水
B.排水
C.電力
D.通信
E.熱力
4、按經營使用方式劃分房地產的類型主要有( )。
A.現(xiàn)房
B.銷售
C.出租
D.自用
E.自營
5、下列是收益性房地產的有( )。
A.農地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發(fā)的土地
6、房地產按開發(fā)程度來劃分，可以分為( )。
A.自由的房地產
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.現(xiàn)房
7、下列不屬于土地使用管制的事項有( )。
A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
C.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)
E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0
8、房地產區(qū)位狀況描述的主要內容有( )。
A.位置描述
B.交通條件描述
C.外部配套設施描述
D.周圍環(huán)境和景觀描述
E.臨街狀況描述
9、形成房地產有效需求必須具備的條件有( )。
A.消費者有購買房地產的意愿
B.城市經濟高速發(fā)展
C.人口急劇增長
D.消費者能夠承受并支付得起房地產價格
E.房地產供給大于房地產需求
10、房地產價格的特征主要包括( )。
A.房地產價格受建筑技術的影響很大
B.房地產價格容易受交易者的個別情況影響
C.房地產價格形成的時間通常較長
D.房地產價格實質上是房地產權益的價格
E.房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格
【參考答案】
一、單選題
1、D 2、A 3、A 4、C 5、C 6、D 7、A 8、A 9、B 10、C
二、多選題
1、ABCD 2、BD 3、ABCD 4、BCDE 5、ABCD 6、BCDE 7、AC 8、ABCD 9、AD 10、BCDE
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