2017房地產估價師《制度政策》預測題及答案
一、單項選擇題(共40 題，每題。0.5分)
1.在我國法律體系中，《國有土地上房屋征收與補償條例》屬于( )
A.法律 B 行政法規(guī) C.部門規(guī)章 D.地方性法規(guī)
【解析】1.B
2.征收基本農田，須經( )批準。
A.國務院 B.省級人民政府 C.市級人民政府 D.縣級人民政府
【解析】2.A
3.某住宅用地出讓年限50 年，建設期2 年。建設期滿后，張某購買了其中一套住宅，持有10年后轉讓給王某，王某取得該住宅用地使用權年限為( )年。
A.38 B.40 C 58 D.60
【解析】3.A .以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。(50-2 -10 )=38年
4.國有土地上房屋征收主體是( )。
A.國務院 B.省級人民政府 C.市、縣級人民政府 D.房屋征收部門
【解析】 4. C
5.對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類地產的( )。
A.重置價格 B.租賃價格 C.評估價格 D.市場價格
【解析】 5.D
6 .2011 年7 月，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房項目的最低資本金比例是( )。
A.20% B.25% C 30% D.35%
【解析】6.A 國務院《 關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)【2009】27號規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20% ，其他房地產開發(fā)項目的最低資為30%
7.商品房現房廣告不得涉及的內容是( )。
A.銷售價格 B.裝飾裝修 C.小區(qū)環(huán)境 D.升值承諾
【解析】7. D
8.城市規(guī)劃中確定的必須控制的城市基礎設施用地的控制界線，稱為城市( )。
A.綠線 B.藍線 C.黃線 D.紫線
【解析】8.C
9.建設工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)是( )。
A.竣工驗收 B.竣工決算 C.質量保修項目維修 D.交付使用
【解析】 9A
10.商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于( )。
A.居住區(qū) B.居住小區(qū) C.棟 D.單元
【解析】10 C
11.房地產開發(fā)企業(yè)承擔的商品房保修期從( )之日起計算。
A.竣工 B.交付 C.辦理房屋所有權登記 D.入住
【解析】11. B
12.房地產抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產估價報告分析內容外，還應包括( )分析。
A.區(qū)位因素 B.變現能力 C.市場影響 D.最高最佳使用
【解析】12.B
13.在辦理房屋登記時，房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權不屬同一人且原因不明的，房屋登記機構應當( )。
A.辦理預告登記 B.辦理更正登記 C.辦理異議登記 D.不予辦理登記
【解析】 13.D
14 下列房屋部位中，不計算建筑面積的是( )。
A.房屋的天面 B.與房屋相連無柱有上蓋有圍護結構的走廊
C.有圍護結構的門廊 D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊
【解析】 14.A
15.房地產估價報告及相關資料的保管期限至少( )年。
A.5 B.8 C.10 D.15
【解析】 15.C 房地產報告保存10年，延伸一下：根據1999年1月1日起執(zhí)行的《會計檔案管理辦法》的規(guī)定精神，會計憑證的保管期限是：l)原始憑證：2)記賬憑證：3)匯總憑證：15年。
16.房地產估價師的注冊管理部門是( )。
A 國務院人力資源和社會保障主管部門 B.國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門
C.所在地省級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門 D.所在地市級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門
【解析】 16. B
17.房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國( )。
A.統(tǒng)一大綱 B.統(tǒng)一命題 C.統(tǒng)一組織 D.統(tǒng)一閱卷
【解析】 17.A (制度與政策第8章)房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試是全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的執(zhí)業(yè)資格考試。按這個理解不是AB都應是???
18.某住房置業(yè)擔保公司實有資本5000萬元，該擔保公司擔保貸款余額的總額不得超過( )億元。
A.7.50 B.10.00 C.15.00 D20.00
【解析】18.C 擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應當追加實有資本。5000萬元*30=15億元。
19.出售公有住房時，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，高層住宅不低于售房款的( )。
A.5 % B.10 % C.2O % D.30 %
【解析】19. D
20.某企業(yè)自用地下商業(yè)用房，應稅房屋原值為200萬元，則應納房產稅最低稅額為( )萬元。
A.1.44 B.l.68 C.l.92 D2.16
【解析】20.B 自用的地下建筑中，商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70-80%應納房產稅的稅額=應稅房產原值*(1-(10%~30%))*1.2%，應納房產稅最低稅額=200萬元*(1-30% )* 1.2% =1.68萬元。
注意，這個地方，應稅原值是己經減過70%的，房產原值是沒有減30% 的，，，具體可以參考2010年單選的20題：21.甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當地類似物業(yè)的年租金為200萬元，若稅務機關課征房產稅時適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應繳納的房產稅是( )萬元。
A.8.00 B.11.76 C.16.80 D.24.00
【解析】21、B 自用的地下建筑中，商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70 % ~80 %作為應稅房產原值.應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%~30 %)×1.2% .若稅務機關課征房產稅時適用最利于業(yè)主規(guī)定：2000萬元×70 %×[1-30%]×1.2%=11. 76 萬元.
二、多項選擇題(全對，得2分;錯選或多選，不得分;少選且選擇正確的每個選項得0.5分)
1.經營性國有土地使用權可以通過( )方式取得。
A.行政劃撥 B.招標出讓 C.拍賣出讓 D.協(xié)議出讓 E 掛牌出讓
【解析】1. BCE
2.關于征收耕地的補償費用的說法，正確的有( )。
A.土地補償費歸農村集體組織所有
B 土地補償費歸農民個人所有
C.地上附著物和青苗補償費一定歸農村集體所有‘
D.地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。
E 安置補助費一定歸農村集體組織所有
【解析】2.AD
3.為了公共利益的需要，可以做出房屋征收決定的情形有.( )。
A.棚戶區(qū)改造 B 城中村改造 C.廉租住房建設 D 經濟適用住房建設
E.公共租賃住房建設
【解析】3. ACDE
4.下列導致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有( )。
A 資金短缺 B.洪澇災害 C.建材供應短缺
D.開挖基槽發(fā)現重要古墓 E.規(guī)劃方案上報后審批期限超過一年
【解析】 4. BDE
5.商品房預售方案應包括的內容有( )。
A 項目基本情況; B.預售房屋套數 C.銷售人員姓名和身份證號
D.竣工交付日期 E.住房質量責任承擔主體
【解析】 5. ABE
6 張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。
A 該房屋的所有權仍屬于張某
B 張某應將該房屋交付給甲銀行使用
C.經甲銀行伺意，張某可以出售該房屋
D 未經甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效
E.該房屋所有權證書交給甲銀行保管
【解析】 6.AC
7.申請房屋登記時，由當事人單方申請的情形有( )。
A.合法建造房屋取得房屋所有權 B 權利人放棄房屋所有權
C 繼承取得房屋所有權 D.產權交換取得房屋所有權
E.依據人民法院生效法律文書取得房屋所有權
【解析】7、 ABCE
8 下列房地產估價業(yè)務中，二級資質房地產估價機構可以從事的業(yè)務有( )。
A.司法鑒定 B.公司上市 C.房屋征收 D.企業(yè)清算 E 在建工程抵押
【解析】 8.ACE
9 國有土地使用權轉讓人應繳納的稅費有( )
A.土地增值稅 B 教育費附加 C 營業(yè)稅 D.城市維護建設稅 E.契稅
【解析】9. BCD(史貴鎮(zhèn))但我認為是ABCD 土地增值稅的定義為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。
10.在控制性詳細規(guī)劃的控制體系中、屬于規(guī)定性指標的有( )。
A.用地性質 B 容積率 C.人口容量 D.用地面積 E.建筑形式
【解析】 10. ABD (相關知識第一章)這個指標年年考，反來復去考：在控制性詳細規(guī)劃的控制體系中、屬于規(guī)定性指標的有 (三)控制性詳細規(guī)劃的控制體系 掌握： 分3塊：指標體系、規(guī)定性指標、指導性指標
1.指標體系：6方面。前5項屬于控制指標;
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指標體系 |
規(guī)定性指標 |
指導性指標 |
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1.用地控制指標 |
用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性（該土地用于建住宅是否合適） |
1.用地性質 |
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2.環(huán)境容量 |
容積率、建筑密度、綠地率、人口容量 |
3.建筑密度、6.容積率 |
1.人口容量 |
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3.建筑形態(tài)控制指標 |
建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定 |
4.建筑控制高度 |
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4.交通控制指標 |
交通處入口方位、停車位 |
8.交通處入口方位 |
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5.城市設計引導控制指標 |
建筑形式、色彩、體量、風格 |
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2.建筑形式、體量、色彩、風格 |
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6.配套設施控制指標 |
生活服務、市政公用、交通設施和管理 |
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3.其他環(huán)境要求 |
三、判斷題(共40 題，每題0.5 分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用"√"表示正確，用“× ”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣0.5 分，本題總分最多扣至0分。)
1.經濟適用住房實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。( )
【解析】1.√
2.征收集體土地是國家為了公共利益需要而強制取得土地所有權的行為。( )
【解析】 2. √
3.依據《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。( )
【解析】 3. √
4.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。( )
【解析】 4. √
5.具有房地產價格評估資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。( )
【解析】 5. ×
6.購房人在取得《房屋所有權證》后，經確認房屋主體結構質量不合格的，仍有權退房。()
【解析】6. √
7.按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書即可轉讓。( )
【解析】 7. ×
8.城市規(guī)劃分為城市總體規(guī)劃和城市功能區(qū)規(guī)劃。( )
【解析】 8. ×
9.建設工程監(jiān)理是監(jiān)理單位代表政府實施監(jiān)督的一種行為。( )
【解析】 9. × 業(yè)主委托監(jiān)理單位對工程建設(主要是施工)實施監(jiān)督管理
10 出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，陽臺、地下儲藏室、廚間不得出租，供人員居住。( )
【解析】 10. √
11.商品房預購人可以將購買的尚未竣工的預售商品房轉讓。( )
【解析】11.×
12.房屋買賣合同簽訂之后，房屋所有權即發(fā)生轉移。( )
【解析】 12. ×
13.不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。( )
【解析】 13. √
14.房屋查封登記、注銷登記和因登記機構錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費( )
【解析】 14. √
15.有限責任制的房地產估價機構以其部分財產對其債務承擔責任。( )
【解析】 15. ×
16.房地產估價機構資質等級分為一、二、三、四級。( )
【解析】16 . ×
17.房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》即可以房地產估價師的名義從事房地產估價活動。( )
【解析】 17. ×
18.住宅小區(qū)內的非住宅業(yè)主不必繳納住宅專項維修資金。( )
【解析】 18 ×
19.加成征收只是針對特定的納稅人，附加是對所有納稅人加征。( )
【解析】 19 √
20.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的土地，暫不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。( )
【解析】 20. ×
四、 綜合分析題(共3 大題，巧小題，每小題2 分，每小題的備選答案中有1 個或1 個以上符合題意，請在答題卡涂黑其相應的編號。全部選對的，得2 分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分 )
(一)2011 年8 月，某城市作出房屋征收決定，被征收國有土地由甲房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)經濟適用住房，項目總投資預算為6000萬元。劉某自有的一套住宅被征收，選擇房屋產權調換的補償方式。補償協(xié)議約定，劉某取得該項目的一套經濟適用住房和部分貨幣補償。
1.劉某應獲得的補償為( )。
A 被征收房屋價值的補償 B.劉某精神損失補償
C.因征收房屋造成的搬遷臨時安置的補償 D 因征收房屋造成的劉某誤工損失補償;
【解析】1.ACD
2.關于該項目開發(fā)建設的說法，正確的為( )。
A.該項目可采用劃撥方式供地 B 甲企業(yè)通過招標投標方式成為該項目的建設單位
C 該項目的資本金最低為2100 萬元 D.該項目開發(fā)利潤應控制在3%以內
【解析】2.ABD 項目總投資為6000 萬永2009 年5 月25 日，國務院常務會議決定調整固定資產投資項目資本金比例，調整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20% ，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。6000萬元*20%=1200萬元。房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。
3.劉某簽訂的補償協(xié)議的另一方為( )
A.甲企業(yè) B.該市人民政府土地管理部門
C.該市人民政府房屋征收部門 D.該市人民政府房地產管理部門
【解析】3.C
4.關于該項目及劉某享受稅收優(yōu)惠的說法，正確的為( )。
A.甲企業(yè)免交城鎮(zhèn)土地使用稅 B.甲企業(yè)免交營業(yè)稅
C.劉某免交印花稅 D.劉某免交契稅
【解析】 4. ABC 對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格，向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。
(二)在某省會城市，甲房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4 棟，10 層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2011 年6 月1 日，該項目取得(商品房預售謝準許銷售300 套。
5.甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內，一次性公開( )套房源。
A 100 B 200 C300 D 400
【解析】5.C 取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在10 日內一次性公開全部準售方套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
6 下列關于商品房預售的說法，正確的有( )。
A 凡房地產管理部門做出的準予商品房預售的許可，應當予以公開，公眾有權查閱
B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人
C.甲企業(yè)不得按套內面積計價預售商品房
D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過2%時，買受人有權退房
【解析】6 AD
7 該項目由商品房預售轉為商品房現售，應符合的條件為( )。
A.已通過竣工驗收 B.公共設備具備交付條件
C.物業(yè)管理方案已落實 D 取得房屋所有權證書
【解析】 7.ABC
8.該項目竣工后，建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)共有的物業(yè)服務用房，應由( )
A.甲企業(yè) B.全體業(yè)主共同 C.業(yè)主委員會 D.物業(yè)服務企業(yè)
【解析】 8A
9.該項目預售時，依據國務院有關規(guī)定，該市下列居民家庭中，不具備購房資格啟
A.擁有1 套住房的當地戶籍居民家庭 B.擁有1 套住房的非當地戶籍居
C.擁有2 套住房的當地戶籍居民家庭 D.擁有2 套住房的非當地戶籍居
【解析】 9 BCD 《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)【2011】1號)要求，對于已經擁有2 套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1 套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。
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