2016注冊房地產估價師案例分析練習題
2016注冊房地產估價師考試將至，小編為大家準備了一份案例分析部分的練習題，歡迎大家閱讀，更多內容請關注應屆畢業生網。
1.房地產估價技術路線的概念
房地產估價技術路線是評估出估價對象房地產的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產的價格形成過程的認識。
確定房地產估價技術路線，要對估價對象房地產本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
2.房地產估價技術路線與房地產價格內涵和價格形成過程
房地產估價是估價人員模擬房地產價格形成過程以確定房地產價值的過程，房地產估價技術路線就是估價人員模擬房地產價格形成過程、揭示房地產價格內涵時的思路。因此，房地產估價技術路線體現的是估價對象房地產的價格形成過程，反映的是估價對象房地產的價格內涵。
3.房地產估價技術路線與房地產估價方法
(1)房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系
房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的認識。每種房地產估價方法都體現了一種技術路線。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現的是不同的估價技術路線。房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。
(2)把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法
由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內涵，而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產估價技術路線有助于正確理解和運用房地產估價方法，并且不會由于房地產估價方法在表現形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產估價技術路線要首先確定估價的價值標準
(1)房地產估價的公開市場價值標準
房地產估價的價值標準要解決的是房地產估價的最根本問題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。
(2)公開市場價值標準決定估價方法的實質
在進行房地產估價時，確定了估價的技術路線才能進一步根據估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。
按照公開市場價值標準的規定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種估價方法。其他各種房地產估價方法究其實質，都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準。
案例：
甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。
問題：
若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
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