物業管理糾紛的類型和處理方法

時間：2024-10-11 23:19:55 物業管理師

物業管理糾紛的類型和處理方法

　　根據物業管理的范圍和內容以及物業管理的特點來分析，其發生糾紛主要分為兩大類型，即因合同產生的物業管理糾紛和因侵權產生的物業管理糾紛。那么物業管理糾紛發生的時候又應該怎么處理呢？

　　(一)因合同產生的物業管理糾紛的處理

　　因合同產生的物業管理糾紛主要是由當事人違約所引起的，主要包括：因服務質量產生的物業管理糾紛、因服務內容產生的物業管理糾紛、因服務費用產生的物業管理糾紛、解除物業管理服務合同等等。

　　1、物業管理合同服務質量糾紛。是指因物業管理企業提供的物業管理服務不符合物業管理行業規范或不符合約定的服務標準，而引起的物業管理糾紛。如，物業管理區域內公共設施設備不能正常使用或不能及時維護修理使其處于正常使用狀態，日常環境衛生差，綠化不能及時維護管理，區域內公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災不及時等等。

　　2、物業管理合同服務內容糾紛。是指因物業管理企業沒有按照規定或者約定的內容全面提供的物業管理服務，而引起的物業管理糾紛。如，沒有按照規定或約定提供、安裝服務設施設備，沒有按照規定或約定提供服務場地、車位、倉庫，沒有按照規定或約定提供文化、體育、衛生等服務內容及場所等。

　　3、物業管理合同服務費用糾紛。是指因服務費標準發生爭議或業主拖欠服務費而引起的物業管理糾紛。如物業管理企業未按物業管理合同約定或政府指導價標準收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標準、業主(或使用人)少交、欠交物業管理服務費等。

　　4、終止物業管理合同糾紛。物業社區微信：是指物業管理合同期滿或物業管理合同期滿前當事人一方有嚴重違約行為;或者出現法律法規規定或當事人約定終止的情形而引起的物業管理糾紛。如，合同期滿后物業管理企業拒絕退出阻止業主重新選聘其他物業管理企業、物業管理企業在合同期限內因重大違約業主要求解除合同、業主不履行物業管理合同或違約長期拖欠物業管理費用不接受管理物業管理企業要求解除合同等。因合同產生的物業管理糾紛的訴訟主體是物業管理企業和業主委員會，還是物業管理企和業主，在目前尚有爭議。筆者認為應該是物業管理合同相對的雙方當事人，即物業管理企業和業主委員會。業主委員會是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財產或經費，只有民事行為能力，不具備完全民事權利能力，不能獨立享有民事權利和承擔民事義務，但建設部《管理辦法》第六條規定，業主委員會由住宅小區業主選舉的代表組成，代表和維護業主的合法權益。《中華人民共和國事訴訟法》(以下簡稱《民訴法》)第五十四條規定“當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表進行訴訟。”可見，業主委員會依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業主的訴訟代表人。有一種意見認為，業主委員會應屬于《民訴法》第四十九規定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟。對此，筆者以為不妥。因為業主委員會是一個執行機構，其民事行為能力和民事權利能力取決于業主的授權，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權利能力則無需他人授權。此外，“其他組織”具有自身的民事權利義務，對自己的行為有承擔一定民事責任的能力，而業主委員會其組織沒有自身的民事權利義務，沒有財產和經費，亦無自身的民事責任可言。

　　業主委員會作為業主的訴訟代表人，可以代表全體業主參加訴訟并行使訴訟權利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業主發生法律效力，但根據《民訴法》第五十四條的規定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經過被代表的當事人同意。”因此，在因物業管理合同服務質量、內容、費用發生糾紛中，業主委員會如違反規定不起訴或怠于訴訟時，與物業管理糾紛有利害關系的業主為維護自己的合法權益，有權以自己名義直接對物業管理企業提起訴訟。

　　另外，在因業主拖欠服務費的物業管理糾紛中，訴訟主體是物業管理企業和具體業主(或使用人)，而不是業主委員會。《管理辦法》第十四條規定，產權人和使用人不按規定交費，物業管理公司責令賠償損失。同時，《管理辦法》第十五條又規定，物業管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，產權人和使用人有權投訴。

　　物業社區微信：處理此類物業管理糾紛的主要適用的依據：法律有《中華人民共和國合同法》，法規有各省、自治區、直轄市制定的地方法規，規范性文件有建設部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當事人對《物業管理服務合同》的合法約定等等。

　　(二)因侵權產生的物業管理糾紛處理

　　因侵權產生的物業管理糾紛主要是由當事人的侵權行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務糾紛、相鄰關系糾紛等等。

　　1、損壞公共財物糾紛。主要是因當事人違反規定致物業管理區域內公共財物損毀、損壞而產生的物業管理糾紛。如，業主損毀、損壞公共財物，物業管理企業違反規定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業管理區域內公共財產等。

　　2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規定或約定侵占物業管理區域內公共場地、部位、通道等行為而產生的物業管理糾紛。如，業主或物業管理企業侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品;在建筑物、構筑物公共部位上亂懸掛、亂經貼、亂涂寫、亂刻畫等。

　　3、防礙管理服務糾紛。是指業主違反規定或約定，干涉、阻礙、制止物業管理企業進行物業管理服務而引起的物業管理糾紛。如，阻止物業管理企業安裝服務設施設備或擅自移動物業管理企業的服務設施設備，在消防通道上設置路障或故意損壞消防設備，未經批準在物業管理區域內、出口處擺攤設點等。

　　4、相鄰關系糾紛。是指業主之間因排水、通行、通風、采光等問題發生的物業管理糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調太陽能熱水器等。

　　因侵權產生的物業管理糾紛訴訟主體是物業管理企業和相關業主，此類糾紛主要是由于一方當事人的侵權行為而引起，承擔是侵權的民事責任，根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規定，應當由侵害人承擔責任并賠償損失。《管理辦法》也明確規定，產權人和使用人擅自改變小區內土地用途的;擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備、，危及房屋安全的;私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，噪聲擾民等物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。物業管理公司私搭亂建，改變房地產和公用設施用途等，產權人、使用人有權投訴。

　　處理此類物業管理糾紛的主要適用的依據：法律有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國消費者權益保護法》，法規有各省、自治區、直轄市制定的地方法規，規范性文件有建設部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例等等。

　　上述兩類物業管理糾紛常常會發生競合，由于屬于不同的訴因，在訴訟中的當事人舉證責任內容、證明對象、管轄以及適用法律等都有所不同，是按合同之訴還是按侵權之訴依法應由當事人選擇。但當事人一旦選擇以其中一種訴因提起訴訟，則不能再以另一種訴因提直訴訟。

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