農村房屋買賣合同案例

時間：2023-11-07 16:35:21 飛宇買賣合同

農村房屋買賣合同案例（精選5篇）

　　農村房屋買賣合同糾紛案分析，以下是YJBYS小編為大家整理的農村房屋買賣合同案例，歡迎大家閱讀。

農村房屋買賣合同案例（精選5篇）

　　農村房屋買賣合同案例 1

　　【案情起因】

　　1991年6月，王某因農轉非欲出售其房屋，所在村社無人購買，王某自愿將其位于榮昌縣武城鄉小灘村二社的磚瓦房4間出售給擁有城鎮戶口的羅某，羅某交付3300元購房款，王某將房屋所有權證和土地使用權證交付羅某。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所、鄉人民政府的公章，羅某也向榮昌縣人民政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現業主的姓名已變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關部門履行過戶手續。

　　此后，羅女士一家一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，房屋面臨拆遷，羅某無法獲得拆遷補償款，遂起訴要求確認合同有效。

　　【分歧觀點】

　　本案審理中有兩種觀點：第一種觀點認為本案房屋買賣合同無效，原因是農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。第二種意見認為本案房屋買賣合同有效。

　　【評析分析】

　　1.我國關于農村房屋買賣的法律規定1986年全國人大常委會通過的土地管理法第四十一條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。”19xx年國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》規定，“城鎮及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。這些規定表明，城鎮居民可購買農村房屋，只是在取得房屋所有權時，房屋所占的土地使用權轉為國家所有，同時應該辦理相應的審批手續。

　　2.本案合同效力的分析　根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規定，“合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因此，1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及之后類似規定的文件，屬于部門規章，不能作為確認農村房屋買賣合同無效的法律依據。

　　最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條中更明確規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”因此，辦理所有權過戶登記手續只是房屋所有權發生轉移的法定要件，而不是房屋買賣合同有效的要件。本案合同雙方簽訂協議時都具有相應的民事行為能力，意思表示真實，協議內容為買賣私有房產，且不損害國家和社會公共利益，雙方所簽房屋買賣合同合法有效。

　　1999年修訂后的土地管理法第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。因此有人認為城鎮居民購買“宅基地房”的合同違反了該規定。筆者認為，土地管理法第六十三條的立法目的是加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地。城鎮居民購買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，故第六十三條不能用來判斷宅基地使用權的流轉問題。同時，農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。

　　物權法第一百六十二條第一款規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這一規定首次明確城鎮居民不能在農村購置宅基地，但并未明確城鎮居民不能在農村購買房屋，

　　另外，本案應當適用雙方簽訂合同時的法律或政策。土地管理法和物權法的實施是發生在本案當事人買賣房屋之后，在1999年5月之前，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋，根據法不溯及既往的'原則，本案不能使用物權法的相關規定;根據法無禁止皆自由的原則，應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規定，雙方簽訂的買賣合同有效。

　　擴展知識

　　認定無效的社會效果弊大于利　首先，要堅持尊重歷史、照顧現實原則。本案中房屋買賣發生在二十年前，如果認定合同無效，會使房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效而再次獲益，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者蒙受損失。且買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會穩定。其次，注重實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。對城鎮居民在購買農村房屋后進行了依法登記或履行了契稅手續的;對出賣方已經轉為城鎮居民的;對那些買賣行為發生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建的，從保障當事人居住權和穩定社會關系的角度認定合同有效，這樣更能為社會大眾從情感上所接受，充滿人文關懷的裁判也更能為社會所認可。

　　農村房屋買賣合同案例 2

　　王某與杭某均系儀化集團公司職工，雙方于2001年7月協議時約定將已取得的“部分產權”的公有住房歸被告杭某所有。2001年12月，被告杭某向儀化集團公司補交4000余元，將該“部分產權”的房屋變更為“全部產權”。后原告王某向法院起訴，認為當初雙方處分該房屋時自己存在重大誤解，損害了第三人儀化集團公司的利益，違反法律規定，要求對該房屋重新進行分割，由被告補償其25000 元房屋差價款。

　　對本案的處理，有截然相反的兩種意見：

　　第一種意見認為：該房屋在原、被告雙方協議離婚前屬“部分產權”。即該房屋所有權人有三人：原告王某、被告杭某和儀化集團公司。原、被告雙方在處分該房屋時未征得產權人儀化集團公司的同意，侵犯了第三人儀化集團公司的利益。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(四)項的規定，應認定原、被告雙方在協議離婚時處分該房屋的行為無效。現被告補交了 4000余元的購房款，將該房屋變更為全部產權，原告作為共有權人，有權要求重新分割該房屋。

　　第二種意見認為，原、被告雙方在協議離婚時處分該房屋的行為合法有效，應判決駁回原告的訴訟請求。筆者同意此種意見，理由是：

　　第一、根據《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規定精神，夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，在雙方離婚時可以進行分割。因此，原、被告雙方在協議離婚時對“部分產權”的房屋分割，具有法律依據。

　　第二、原告王某在離婚時明知該房屋屬“部分產權”，在離婚協議中明確寫明歸被告杭某所有。按照《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第九條的規定：“分得房屋‘部分產權’的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的'同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。”但原告王某自愿放棄要求被告杭某給予補償，是“意思自治”原則的體現，并不違反法律規定。因此說原告王某在離婚處分房產時并不存在重大誤解。

　　第三、2001年12月，被告補交購房款將“部分產權”房屋變更為“全部產權”時，作為原共有產權人的儀化集團公司并未提出異議，并予以辦理，說明儀化集團公司已認可了原、被告雙方處分該房屋的行為。其次，原、被告雙方均系儀化集團公司職工，該房屋無論給原、被告任何一方，都符合儀化公司關于出售公有住房的內部規定。何況在該房屋變更為“全部產權”時，被告杭某已向儀化集團公司補交了購房款，原、被告雙方處分該房屋的行為并未損害第三人儀化集團公司的既得利益。

　　農村房屋買賣合同案例 3

　　【案情】

　　2013年1月，李某與房東劉某簽訂了房屋租賃合同，劉某將其所有的一間店鋪租賃給李某經營，每月租金1500元，租賃時間為2013年1月--2015年1月。合同簽訂后，李某按照約定向劉某支付了租金。10個月后，劉某由于資金緊缺，決定出售該鋪面，張某以15萬元將該鋪位買下，雙方簽訂了買賣合同，并辦理了產權登記手續。張某將鋪面買下后，打算自己在該鋪面經營水果生意，遂要求李某限期內搬出，在李某不同意的情況下，張某強行將李某的東西從此鋪面搬出。李某要求繼續租用此房屋，遂起訴至法院。

　　【分歧】

　　被告張某認為，鋪面是自己的，自己有權處分，何況自己還給了李某3個月的期限另找房屋，自己已經仁至義盡了。原告李某則認為，自己簽訂的合同是真實有效的，根據“買賣不破租賃”的原則，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，自己有權繼續使用該鋪面直至合同期滿。

　　【評析】

　　1、劉某要賣掉鋪面，應當先通知李某。對此，第二百三十條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人……”《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人……”;最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

　　2、我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的.意見》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。”這兩條規定說明租賃權具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同合同的適用。也就是說，如果承租人李某不想購買這個鋪面，那么李某在原租賃合同規定的時間內，還是可以按照原合同的條款繼續租用這個鋪面，房屋新的所有權人張某并沒有權利讓李某搬走。

　　本案中，李某與房東所簽訂的租賃合同并未違反法律規定，是雙方當事人的真實意思表示，是合法有效的。該租賃合同的履行期限是2年，而雙方發生糾紛時租賃期限并未屆滿，張某取得該鋪面所有權亦在租賃期間以內，故符合“買賣不破租賃”產生效力的條件。所以，承租人李某提出要求繼續租賃此鋪面的要求是合法的，張某無權要求李某限期搬離，更不能強行搬離李某的東西。

　　農村房屋買賣合同案例 4

　　案情：

　　被告申某與呂某(女)原為夫妻，原告系被告婚生子。X年1月6日，被告經公證簽訂協議一份，約定共同出資購買位于花山區鋼窗宿舍某房屋一套贈與原告，當時因原告年齡小，未能領辦到身份證，即將產權登記在被告名下，但該房實際上一直由原告與被告呂某居住。后因被告不肯辦理房屋過戶，以致成訴。庭審中，被告辯稱贈與房屋尚未過戶，贈與合同并不成立。

　　裁判：

　　法院審理認為，被告簽訂的贈與協議系雙方的真實意思表示，贈與房屋雖未過戶，但事實上一直由原告與其中的被告呂某居住，應視為已經交付，贈與合同合法有效，被告應當辦理該房過戶手續。法院據此判決被告申某、呂某于判決生效之日起十五日內協助原告辦理贈與房屋的產權過戶手續。

　　評析：

　　本案是一起因贈與房屋未辦理產權變更登記而引發的贈與合同糾紛。所謂贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是一種諾成性合同，當事人一方的意思表示一旦經對方同意即能產生法律效果，即通常所說的“一諾即成”。當然，合同成立并不意味著合同生效，贈與合同的生效還需要滿足法定要件。根據贈與對象的不同，贈與可以分為動產贈與與不動產贈與，動產贈與以贈與物交付為要件，而不動產贈與，因為法律對其產權轉移有特別規定而與前者有所區別。如本案中涉及的房屋贈與，根據法律規定，房屋產權轉移以登記過戶為要件，相對應，對房產贈與合同，一般情況下也應以產權登記的.辦理為其生效要件。訴訟中，被告正是以此為由提出抗辯。

　　但事實上，房屋贈與未辦理過戶，并不意味著贈與合同必然未生效。根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規定：公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。

　　有關本案的相關規定

　　《中華人民共和國繼承法》第十六條的規定，公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人繼承或贈給法定繼承人以外的人。夫妻雙方對夫妻共同財產享有共同的權利、承擔共同的義務，雙方享有平等的財產處分權。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三十八條規定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財產，遺囑的這部分，應認定無效”。因此，配偶中一方將夫妻共有財產贈給子女和朋友，如未經另一方同意，該配偶擅自處分共有財產的遺囑應認定部分無效，依照《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規定，對該遺囑所涉及的共有財產，應分出一半歸配偶所有，其余一半由遺囑指定的繼承人繼承。

　　農村房屋買賣合同案例 5

　　【案例】：

　　被告王某租賃縣商業綜合公司在縣城十字街的門面房一間，租賃期限為2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元，合同明確約定不得私自轉讓。2009年4月17日，原告張某看到被告王某貼出的轉讓通知后，雙方經過協商，于4月19日晚上達成協議。約定被告王某將其租賃的十字街門面房使用權，該房內的電腦一臺、空調一臺全部轉讓給原告張某，由原告支付被告轉讓費用20000元，其中包括5個月房租3000元。并對違約責任等作了約定。后原告張某即在該房內營業。與此同時，2009年4月17日，縣商業綜合公司在聽到王某轉租該房的消息后，給其送達了一份通知，稱對其私自轉讓房屋，公司將終止合同，收回房屋，并收取違約金。

　　原告張某在經營一段時間后，由于各種原因2009年8月13日起訴到法院。要求確認原被告之間簽訂的轉讓協議無效，被告返還轉租費20000元，并承擔門面房裝修費用2335元，庭審中原被告意見分歧較大，調解未果。

　　【評析】：

　　對于租賃中的轉租問題，我國《合同法》僅在第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。對于這一規定，我國采取的是限制主義和區別主義的立法模式，其在一定程度上是對出租人的利益保護。該規定包含兩方面的問題，其一，在出租人同意的情況下，存有兩種合同關系，即出租人與承租人的合同關系;承租人與次承租人的合同關系。第三人對租賃物造成損失的情況下，根據合同的相對性原理，出租人可依據與承租人的合同要求乘租人承擔損害賠償損失，而乘租人在承擔了損失后，可依據與次乘租人的合同請求次乘租人彌補該損失。其二，在出租人不同意的情況下，出租人負有合同解除權，當然，根據合同的相對性原理，出租人解除的合同是其與乘租人訂立的合同。而對于在此情況下轉租合同的效力，《合同法》并未涉及，這不能不說是一種立法上的遺憾。而對于轉租合同的'效力認定上事關當事人的切身利益。

　　在轉租合同效力的問題上，很多專家、學者都在論證未取得出租人同意的轉租合同在我國《合同法》體系下并非一定是無效的。他們的觀點一般有：轉租行為是債權的負擔行為，而合同法所規定的“無處分權的處分”是物權行為，因此轉租并不屬于“無處分權的處分”;轉租行為中，承租人只將自己對出租人的權利轉讓給次承租人，承租人依然依照租賃合同對出租人負擔全部的責任，轉租行為其實是債權轉讓行為;《合同法》只是說經出租同意，承租人可以轉租，但是并沒有明確規定未經出租人同意的轉租一定是無效的，且《合同法》只是賦予了出租人解除權，在最高法院頒布的有關房屋租賃合同的司法解釋中，該項解除權又被限定在6個月內，可以推出，至少在出租人解除合同之前，轉租合同是有效的。但是無論觀點如何，此類合同一般都會被認定無效，原因大概有如下兩個：首先，隨著法律知識的普及，網絡上標準租賃合同的廣泛存在，越來越多的出租人，在出租合同簽訂之時就明確約定不可轉租;其次，在具體的案件中，出租人一般都會先解除出租合同，向次承租人主張房屋的歸還之后，才出現次承租人向承租人主張權利，要求認定次承租合同的效力。即使是最強力支持轉租合同效力不需要出租人確認的學者，也同意出租人與承租人約定不可轉租，或出租人按照法律規定已經解除原租賃合同時，轉租合同將處于非常尷尬的境地。此案中，法官的觀點認為既然最初的出租人與承租人約定了不可轉租，那么之后的轉租合同因沒有轉租權而歸于無效。

　　學者支持轉租合同的有效性并非只是為了邏輯的嚴謹，而是為了實現一定的社會價值。具體而言，隨著現代社會的發展，轉租現象大量存在，特別是房屋的轉租，更是大量存在。認定轉租合同的無效，是為了保護出租人的權利的安全。認定轉租合同的有效，則是維護交易的安全。在現代社會，敏銳的學者發現，大量的房屋租賃合同，由于房屋自身的性質，其安全性并不需要特殊的保護，而房屋租賃業已經發展為一個非常繁榮的行業，允許房屋的轉租有利這個市場的健康發展。

　　通過以上的分析可以得出：案例一，本案中的王某與張某訂立的店面房轉租合同有效，應依法予以保護。我國法律沒有規定未經出租人同意轉租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經其同意下的對原房屋租賃合同的解除權。雖然我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規章不是法律或行政法規，其性質僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉租合同不具有我國《合同法》第五十二條規定的合同

　　無效條件，該屋租賃合同有效，應依法予以保護。案例二，本案中王某與張某訂立的店面轉租合同無效。根據我國《合同法》第二百二十四條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”;“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。未經原出租人同意轉租合同無效，乘租人擅自轉租系無權處分行為。

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