簽訂租房合同定金沒交合同能生效嗎
因為合同效力經常會引發一些官司，在很多銷售合同中一般都會涉及到交定金，那如果定金沒交齊合同生效嗎?接下來yjbys的小編為大家整理了一些關于這方面的知識，歡迎大家閱讀!
【事件經過】
張女士通過朋友看中了古北路上的一套產權人為朱先生的三室兩廳的房子。經過初步協商，其與朱先生就房屋價格及付款方式口頭上達成一致。幾天后張女士約朱先生簽購房意向書，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我簽合同。我們在合同上明確了房屋的價款、付款方式、簽署正式合同的時間，還約定定金為人民幣兩萬元。宋女士和張女士都在這份協議上簽了字。由于我的一張銀行卡出了問題取不出錢，我就只交給宋女士一萬元，宋女士給我打了一萬元的定金收條，我們口頭約定另外一萬元由我在一周內補交。張女士擔心朱先生變卦，因為畢竟購房意向書上沒有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購房意向書是否有效?定金是以一萬元為準還是以兩萬元為準?
合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權簽署合同。一般情況下，合同要由權利主體即本人來簽署，如果非本人簽署，那么簽約要經過本人授權或取得本人事后追認，否則會產生因簽約主體不適格而無效的問題。
定金沒交合同生效嗎
本案張小姐與宋女士簽署的購房意向書是否有效，要區分不同情況來看：一是宋女士取得房屋產權人朱先生的書面授權(房地產買賣一般要求經過公證)并且是在授權范圍內代簽合同，那么張小姐與宋女士簽署的購房意向書有效;二是宋女士雖未經朱先生書面授權，但張小姐有理由認為并有證據證明宋女士有代理權(比如宋女士表明她與朱先生為夫妻關系，又持有朱先生身份證原件，在簽協議前經過朱先生口頭委托或同意)，則宋女士簽約構成表見代理，該定金合同也有效;第三種情況是宋女士沒有取得朱先生書面授權，又沒獲得朱先生事后追認，則該定金協議無效。從避免后遺癥的角度來說，張小姐最好要求朱先生本人補簽一份合同或是在原購房意向書上補簽朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。
在定購房意向書有效的前提下，本案定金應以一萬元為準。定金合同為實踐性合同，也稱要物合同，也就是定金合同不僅需要當事人雙方的意思表示一致，而且需要現實交付定金，定金合同從實際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金為兩萬元，但張小姐實際交付的是一萬元，約定交付的定金與實際交付的定金不一致時，以實際交付的為準，因此定金以一萬元為準。如果張小姐希望定金約束力在兩萬元幅度內，張小姐最好能盡快補足定金，并要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。
【法律解讀】
已簽訂合同但沒交定金的，合同是否有有法律效力要根據具體情況分析：
1、如果在合同中沒有約定以交付定金為合同成立或生效條件的，則定金是否交付對合同的效力不產生影響，要根據合同本身的內容來判斷是否具有法律效力。
2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒有法律效力。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》
第一百一十六條：當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
最新房屋租賃合同樣本
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協議如下：
第一條 房屋基本情況
該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(縣)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛，平房▁▁間，建筑面積▁▁▁▁▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁▁▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，該房屋(□已 / □未)設定抵押。
第二條 房屋權屬狀況
該房屋權屬狀況為第______種：
(一)甲方對該房屋享有所有權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權證，證書編號為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(二)甲方對該房屋享有轉租權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權人允許甲方轉租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第三條 房屋用途
該房屋用途為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規定經有關部門審核批準前，不擅自改變該房屋的用途。
第四條 交驗身份
(一)甲方應向乙方出示(□身份證 / □營業執照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。
(二)乙方應向甲方出示(□身份證 / □營業執照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。
第五條 房屋改善
(一)甲方應在本合同簽訂后▁▁▁日內對該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費用由(□甲方 / □乙方)承擔。
(二)甲方(□是 / □否)允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。
第六條 租賃期限
(一)房屋租賃期自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，共計▁▁年▁▁個月。(期限超過20年的，超過部分無效。)
(二)租賃期滿，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續承租的，應提前▁▁▁日向甲方提出(□書面 / □口頭)續租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。
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