廈門市土地增值稅清算管理辦法
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。下面是應(yīng)屆畢業(yè)生小編為大家收集的關(guān)于廈門市土地增值稅清算管理辦法，歡迎大家閱讀!
廈門市土地增值稅清算管理辦法
第一章總則
第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))等規(guī)定，修訂本辦法。
第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》(見附件1)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條納稅人應(yīng)根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項(xiàng)目登記、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項(xiàng)。
第五條納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
第六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)開展清算審核工作，重點(diǎn)對(duì)納稅人清算申報(bào)收入、扣除項(xiàng)目金額等情況進(jìn)行審核。
第二章項(xiàng)目管理
第七條納稅人應(yīng)當(dāng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開始，就房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售(銷售)、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等情況及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)當(dāng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。
第八條納稅人應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作。
納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目歸集收入、成本、費(fèi)用。
第九條納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目或按分期項(xiàng)目分別開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的要求做好發(fā)票的開具、保管工作。
第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，同時(shí)提供以下書面資料：
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文;
(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;
(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供書面材料。
第十一條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在下列事項(xiàng)發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內(nèi)提供以下資料：
(一)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《廈門市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》;
(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》、《規(guī)劃控制指標(biāo)核查表》、《規(guī)劃要點(diǎn)》、《紅線圖》、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書》;
(三)《建筑工程施工許可證》、《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》;
(四)測(cè)繪成果報(bào)告;
(五)《商品房(預(yù)售)銷售許可證》;
(六)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。
第十二條已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積(含視同銷售面積，下同)占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和自用(含出租)情況表》(附件3)。
第三章清算申報(bào)與受理
第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十四條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計(jì)算銷售比例。納稅人符合前款第(三)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。
第十五條第十三條和第十四條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人領(lǐng)取預(yù)售許可證后，實(shí)地了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，加強(qiáng)與納稅人溝通，跟蹤銷售進(jìn)度。
對(duì)于符合本辦法第十四條第一款第一項(xiàng)和第二項(xiàng)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期進(jìn)行研究、討論，根據(jù)項(xiàng)目管理情況確定是否需要進(jìn)行清算，研究討論結(jié)果應(yīng)當(dāng)存檔。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)列入年度清算工作計(jì)劃，及時(shí)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》(附件4)，同時(shí)將列入清算工作計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)送市局備案。
第十七條納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。
納稅人辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳稅款;清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請(qǐng)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。
第十八條按本辦法第十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)本辦法第十四條規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》)(見附件5)，責(zé)令納稅人在收到《責(zé)令限期改正通知書》之日起30日內(nèi)辦理清算申報(bào)。逾期仍未申報(bào)的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定處理，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合分析后認(rèn)為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費(fèi)用有重大嫌疑導(dǎo)致稅負(fù)有明顯異常的，按照程序移交稽查部門進(jìn)行檢查。
第十九條納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十三、十四條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時(shí)，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間(以下簡稱清算截止日)。
第二十條納稅人辦理清算申報(bào)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核或稅務(wù)檢查補(bǔ)繳的清算稅款，應(yīng)當(dāng)自本辦法第十七條規(guī)定的申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。
第二十一條納稅人可自愿委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算鑒證。
納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查過程中，需要核查受托開展清算鑒證的中介機(jī)構(gòu)清算工作底稿或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展約談的，受托中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。
第二十二條納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：
(一)國家稅務(wù)總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報(bào)表》(見附件1);
(二)《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表(按年度統(tǒng)計(jì))》(見附件6)、《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表(按類別統(tǒng)計(jì))》(見附件7);
(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來源、開發(fā)建設(shè)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費(fèi)繳納等總體情況及納稅人認(rèn)為需要說明的其他情況;
(四)國有土地使用權(quán)出讓合同(或轉(zhuǎn)讓合同)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書、測(cè)繪成果等復(fù)印件;
(五)金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝合同、材料和設(shè)備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》(見附件8)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報(bào)告等復(fù)印件;
(六)《與扣除項(xiàng)目金額相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》(附件9);
(七)關(guān)聯(lián)交易詳細(xì)書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務(wù)、向關(guān)聯(lián)方購買設(shè)備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況;
(八)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)倳嬲f明，包括納稅人在不同項(xiàng)目(含分期項(xiàng)目)、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的情況;
(九)納稅人自愿委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送鑒證報(bào)告。
上述資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報(bào)送。
第四章清算審核
第二十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自納稅人辦理清算申報(bào)之次日起30日內(nèi)以納稅評(píng)估形式啟動(dòng)清算審核，根據(jù)土地增值稅規(guī)定并按照納稅評(píng)估規(guī)定的程序、時(shí)限、要求完成土地增值稅清算審核工作。
第二十四條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。
納稅人清算申報(bào)后，稽查部門已立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不再進(jìn)行清算審核，由稽查部門處理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核過程，稽查部門又對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將清算審核事項(xiàng)移交稽查部門一并處理。
第二十五條土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位清算。
2011年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
第二十六條清算項(xiàng)目中包含不同房地產(chǎn)類型的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第二十七條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預(yù)售(銷售)許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
第二十八條稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。
第二十九條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
(二)納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第三十一條審核扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。
(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
(三)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。
本辦法所稱合法有效憑證，是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證;
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;
4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
(五)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
(六)納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(含分期項(xiàng)目)的除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同成本費(fèi)用按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，原則上應(yīng)當(dāng)按照各個(gè)分期清算項(xiàng)目所占土地面積占整個(gè)項(xiàng)目比例計(jì)算分?jǐn)偢鱾�(gè)分期項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(七)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第三十二條同一清算項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
(一)可扣除項(xiàng)目金額的歸集，按照可售建筑面積計(jì)算單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算清算已售部分和未售部分的扣除項(xiàng)目金額;
(二)分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
第三十三條分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目的清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致。
第三十四條納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
同一個(gè)清算項(xiàng)目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價(jià)金額及繳交的契稅作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。
第三十五條拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。
納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第二十九條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價(jià)值按照本辦法第二十九條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第三十六條前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，虛列的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不予扣除。
納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)要求。
第三十七條建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。
納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。
納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得建筑安裝施工企業(yè)開具的符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照我市同期同類開發(fā)項(xiàng)目單位面積平均建安成本或我市建設(shè)部門定期公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性。
第三十八條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。
納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。
納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。
納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。
納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。
第三十九條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注公共配套設(shè)施費(fèi)。
(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委員會(huì)或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件。
因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收公共配套設(shè)施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交書面說明、納稅人董事會(huì)決議以及在廈門市主流媒體刊登公告的報(bào)樣。
(二)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不允許扣除。房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)以及按照《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》應(yīng)由納稅人承擔(dān)并繳納的首期專項(xiàng)維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。
(四)公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將公共配套設(shè)施對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)為零。
第四十條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)間接費(fèi)用。
(一)開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
(二)開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。
第四十一條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
(一)金融機(jī)構(gòu)，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。
(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人清算時(shí)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
(三)“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?rdquo;是指納稅人能夠按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定準(zhǔn)確核算不同開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。
(四)“同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率，但該利率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。
(五)納稅人清算時(shí)據(jù)實(shí)列支利息支出的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實(shí)性。
(六)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
第四十二條對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。
第四十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用的情形。
第五章核定征收
第四十四條稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按照不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第四十五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稽查部門在檢查過程中，認(rèn)為確實(shí)需要對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行核定征收的，經(jīng)稅務(wù)人員核查、稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議后，應(yīng)向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人應(yīng)補(bǔ)繳的稅款、滯納金。
第六章清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的(以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
第四十七條納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分不同房地產(chǎn)類型分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第四十八條納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天;對(duì)于對(duì)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
第七章稅收優(yōu)惠管理
第四十九條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定以廈門市人民政府每年發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
第五十條納稅人按照本辦法第十七條規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后確實(shí)符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。
第八章附則
第五十一條納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰，應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)處理的，按規(guī)定移送。
第五十二條本辦法未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))等規(guī)定執(zhí)行。
第五十三條本辦法自公告發(fā)布之日起施行。
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