物權法登記制度
在日常生活和工作中，人們運用到制度的場合不斷增多，制度就是在人類社會當中人們行為的準則。我們該怎么擬定制度呢？以下是小編為大家整理的物權法登記制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物權法登記制度
物權登記可以界定為國家依法委托特定職能機構按照當事人的申請對于當事人的物權狀況決定進行記載 或不予記載的行為過程，以及這種記載或不記載發生特定法律效力的事實狀態。登記具有公信力，包括登記推定力和不動產善意取得效力。登記可以明確和宣示權屬，實現國家治理，保護合理信賴，降低信息成本。根據不同的標準，登記可以分為不同的類型。
一、物權登記的概念與性質
物權登記的含義在我國法學界是頗有爭議的，這中間的分歧主要涉及到物權登記究竟是一種事實還是一種行為，究竟是屬于公法范疇還是屬于私法范疇。因此，要界定物權登記的概念，首先應當厘清其性質。
(一)事實還是行為
對于物權登記概念的界定大致分三種:第一種觀點是事實說，如有學者認為不動產登記是“經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實”。《日本不動產登記法》也采取了這種觀點，其第1條規定:“登記，為不動產的標示或如下所列的不動產權利的設定、保存、轉移、變更、處分限制或消滅時所為的記載。”既然登記是一種記載，則當然是事實狀態了。第二種觀點是行為說，如我國臺灣學者溫豐文先生認為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權與他項權利的取得、轉讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機關所掌管的登記簿冊上的行為”。而另一位臺灣學者孟光宇先生也認為“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所轄境內之公、私有土地(包括定著物在內)之標示及權利關系，登載于國家所置登記簿之上，用以加強政府的管理，并保障人民權利之行為也”。第三種觀點是雙重說，即既承認登記是事實，也承認登記是一種行為。如有學者認為登記“指經當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門簿冊上的事實或行為”。
筆者認為，第三種觀點比較合理。實際上，登記從不同的層面看，有不同的性質。當事人申請登記，登記機關審查并將有關事項記載于登記簿，這一系列的程序中，當然有人的行為。而對于物權來說，只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態的存在，因此，登記也是一種事實。德國學者認為德國法上不動產登記的概念包含了兩重意思:“一是不動產登記機關依法定程序所進行的記錄與涂銷的活動;二是已經記錄，或者未記錄的事實狀態。”這實際上就是對于登記雙重性質的描述。
從我國《物權法》的規定來看，盡管并沒有對登記下一個明確的定義，但是第11條、12條和13條著重規定了登記的申請和審查行為，明顯是行為說的體現，而第14條、16條和17條則從登記簿的角度規定登記的效力，則顯然是事實說的體現。值得注意的是，由于《物權法》更關注登記對于物權變動的影響，因此理所當然要側重于登記的事實性。從這個角度說，如果限定在《物權法》上登記的范圍內，事實說是很有道理的。不過，我國現在還沒有一部統一的不動產登記法，《土地登記規則》和《城市房屋權屬登記管理辦法》盡管分別在1995年和2001年進行了修訂，但仍然存在一定的不完善，尤其當《物權法》確立起不動產統一登記制度后(物權法第10條)，這兩部法律分歧的解決就更為重要。因此登記程序的一些內容需要在物權法中有所涉及。這也是為什么我國《物權法》不同于德國民法典中的物權編，將不動產登記作為一節詳加規定的原因了。所以，即使登記僅僅指物權法上的登記，在我國現行法律體系下，仍然應當采用雙重說的觀點。實際上，登記的事實性側重于反映登記實體性的一面，而行為性則側重于反映登記程序性的一面，這二者對于登記的完整來說是必不可少的。
(二)公法性還是私法性
《物權法》的設計盡管滿足了國情的部分需要，也會帶來一定的問題，其中之一就是學者們對于登記的公法性與私法性的爭論。既然登記不僅僅是事實狀態，還是當事人和登記機關的行為，而我國的登記機關又是行政機關，那么登記到底是一個公法行為還是一個私法行為，抑或是一個混合行為呢?
這里同樣存在三種觀點。第一種觀點認為，登記是公法上的行為。例如，有學者指出，從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權所實施的行政行為，然而，在這種觀點內部，學者們具體的意見又不一致。有的學者認為登記是一種行政許可行為，有的認為登記是一種行政確認行為。第二種觀點則認為登記是私法上的行為。學者指出，“登記性質上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。”第三種是一種折衷的觀點，認為登記兼具公私法行為的性質。不過，登記機關的職權行為必須在當事人的意志范圍內做出，所以登記法應以私法屬性為基調。
筆者認為，這里不宜將登記作為一個整體來認定其性質，因為在登記不同的階段可能有不同的性質，從而影響對登記整體清晰的認識。如前所述，登記行為有一系列的過程，主要包括當事人的申請和登記機關的審查。而在當事人的申請登記環節，由于我國采取共同申請制，即登記一般應由物權變動的雙方當事人共同申請，因此又存在著當事人之間的登記請求權，以及當事人達成合意進行登記申請后與登記機關之間形成的關系。在前一情況下，登記請求權的性質是當事人之間的債權請求權或者物權請求權，具有私法行為的性質;在后一情況下，登記的發動權在當事人，登記機關只能消極地接受當事人的申請。是否申請登記，申請做出何種登記，這些全部由當事人來確定。因此，申請登記中，登記具有完全的私法性質。但是，到了審查環節中，情況就不一樣了。登記機關無論是我國的行政機關，抑或是德國的司法機關，都不同于民法意義上的主體，它要以國家的名義支持不動產交易發展、維持不動產交易秩序，為國家征稅等治理活動提供信息，因此審查行為具有濃厚的國家治理色彩。理論上有觀點認為，公私法的劃分“除理論認識目的以外，厥載于救濟程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄;公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟，由行政機關或行政法院管轄”。
從我國司法實踐的情況來看，登記機關是行政機關，如果出現由于登記機關的原因導致登記錯誤的情況，基本上都是按照行政訴訟的途徑解決的。盡管《物權法》出臺后，根據其第21條的規定，登記機關對于因登記錯誤給他人造成的損害應當承擔賠償責任，但這并不意味著這種賠償就一定是一種民事賠償，對登記機關提起的訴訟就一定是民事訴訟。盡管國家賠償法并沒有涉及到此種情形，但從實踐中看，能夠承擔起責任的也只能是國家。所以，審查行為是公法上的行為當無疑問。
(三)行政許可還是行政確認
那么這樣一個行政行為到底是行政許可還是行政確認行為呢?這就應當從二者的區別入手。行政許可行為是一種賦權行為，而行政確認行為是一種確權行為。[18]在不動產登記中，行政機關的行為并非賦予當事人以物權，而是對當事人之間的物權變動的合意進行確認，使得其合意發生效力。在采用登記對抗主義的立法例下，登記行為的確權性更加明顯。另外，行政許可是種授益性行政行為，但是，登記行為是中立的，并不存在賦予申請人某種利益的事實，而只是對物權狀況進行如實的記載。這與行政確認行為的中立性是一致的。因此，說審查行為是行政確認行為更為合適。
綜上所述，我國《物權法》上登記的概念可以界定為國家依法委托特定職能機構按照當事人的申請對于當事人的物權狀況決定進行記載或不予記載的行為過程，以及這種記載或不記載發生特定法律效力的事實狀態。
二、物權登記的效力
關于物權登記的效力，學界有不同的看法。有的學者將物權登記效力界定為登記要件說和登記對抗說的模式之爭，也有的學者將登記的效力界定為“登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用”，并概括出物權公示效力、物權變動的根據效力、權利正確性的推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力六項具體效力。筆者以為，前者對于登記效力的界定過于狹窄，登記要件說還是登記對抗說僅僅是登記公信力對物權變動的影響不同的一種體現，并不構成公信力的全部，更不構成登記效力的全部;后者則將效力與登記的功能有所混淆，而且也不夠精簡明了。實際上，在德國法上，登記的效力就是一個:公信力，其他的一切具體效力都源于此，這不能不說是一個高度邏輯抽象的智慧結晶。由于公信力包括登記推定力和不動產善意取得這兩個方面的效力，筆者以下就從這兩方面加以論述。
(一)登記推定力
《德國民法典》第891條“法定推定”中規定:(1)在土地登記簿中，某項權利為某人而被登記的，即推定此人享有該項權利。(2)在土地登記簿中，某些已登記的權利被涂銷的，即推定該項權利不存在。
這個條文有著豐富的含義:
第一，登記的推定力包含積極推定(diepositive Vermutung freinge tragene Rechte)和消極推定(dienegative Vermutung fürgelschte)兩個方面，積極推定是指根據登記的記載推定某人享有某項權利，消極推定是指根據登記的記載推定某項權利不存在。所以，登記的推定力并非一定給當事人帶來利益，也可能是一種不利益。值得注意的是，若一權利根本就未登記，則不得因此而推定出，該權利不存在。
第二，登記的推定力既包含對權利存在或者不存在的推定，也包含對權利人即權利歸屬的推定。記載于登記簿上的人被推定享有某項權利。
第三，登記的推定僅僅適用于權利的推定，而且這些權利必須具有登記能力。權利有登記能力的一個重要標志是權利有確定的真實存在狀態。至于無登記能力的權利和事實性陳述不能產生推定力，例如，債權性約定、土地大小、類型等記載均不產生推定力。但是，由于土地面積的界限標志不是純粹的事實標志，它具有權利屬性，已經超出了事實登記范圍，從而能夠產生推定力。
第四，登記的推定不是終局性的，而是可推翻(widerbegbar)的，這主要是為了保護真正權利人的利益。登記推定力的實益是使得登記簿上記載的權利人在訴訟舉證中獲得有利地位。也就是說，當案件事實無法查明時，使得登記簿上記載的權利人免除了就自己是真正權利人舉證的義務。所以，當案件事實能夠通過其他途徑獲得明朗時，登記的推定自然要被實際事實所推翻。我國《民事訴訟法》第67條規定:“經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據。但有相反證據足以推翻公證證明的除外。”盡管此條規定的是公證文書，但登記也應當比照其適用。所以，在有權屬爭議的民事訴訟中，登記推定力承擔了舉證的功能。一個問題是，如果非登記簿上記載權利人的第三人認為自己是真正權利人，要推翻登記，對登記機關提起行政訴訟，那么在這種類型的訴訟中應當如何看待登記的推定力呢?我國《行政訴訟法》第32條的規定:“被告對作出的具體行政行為負有舉證責任，應當提供作出該具體行政行為的證據和所依據的規范性文件。”可見，在行政訴訟中，行政機關負有舉證行政行為合法的責任，而要證明其登記行為沒有錯誤，并不能以登記的結果作為初步的舉證責任的完成，而是要提供登記審查盡到了適當注意義務的證據。不過，在登記行為被法院撤銷以前，登記簿上記載的權利人仍然被推定為真正權利人。這里，登記推定就不是舉證責任的問題，而是行政行為的確定力問題。
我國物權法同樣承認登記的推定效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(《物權法》第16條)，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準(《物權法》第17條)。對這一規定，同樣應當做以上理解。
(二)不動產善意取得
《德國民法典》第892條和第893條的規定構成了完整的不動產善意取得制度。[26]不動產善意取得制度也是登記公信力的體現，并且是最核心的體現。在具體論述這個問題之前，首先要比較一下推定力和善意取得。實際上，推定力和善意取得的思想源流是一致的，即強調登記的確定性以維護交易安全。不過，二者也存在一定的區別。具體說來，就是推定力是假定登記簿上的記載是正確的，這種假定可以推翻，而公信力則是假定登記簿上的記載是不正確的，而承認善意取得，使得這種不正確的權利表象得到承認。公信力更多地涉及到信賴登記簿的第三人保護問題。
我國《物權法》第106條規定了不動產的善意取得。因此，盡管在《物權法》第16條中僅僅規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，而沒有明確地規定物權登記的公信力，但結合善意取得制度，應當解釋為這一條實際上確定了登記的公信力。下面，筆者主要談談我國物權法中不動產的善意取得。根據第106條，不動產善意取得要符合以下要件:
第一，不動產的實際權利狀態與登記簿上記載的權利狀態不符。這是存在不動產無權處分行為的隱含條件。第二，受讓人是通過法律行為的方式獲得被處分的物權。因此，非基于法律行為之取得不動產物權，如繼承，不能適用善意取得。而且此種行為必須具有交易性，即出讓人和受讓人不具有法律上的同一性和經濟上的同一性。法律上同一的情況如出讓人和受讓人合并，經濟上同一的情況如一人公司的股東與公司之間交易。第三，受讓人在受讓不動產時是善意的。這里的善意指的是第三人不知道登記不正確，鑒于官方編制的登記簿具有很高的可信度，僅在實際知道時才排除善意取得，重大疏忽并不排除善意取得，如果受讓人在必定知情的情形下，沒有可以原諒的原因而視而不見，則與實際知情相同。[29]因此，在有異議登記的情況下，由于其具有警示作用，第三人不得主張其不知道登記不正確，從而阻止了善意取得的發生。事實上，這里的“善意”與前面所論述的登記推定力有很大的關系。如謝在全先生認為，信賴登記者，推定為善意無過失，反之，就登記內容不加以調查，縱屬善意，亦推定其有過失。蓋自登記推定力，應可進一步衍生上述附隨效力也。
此種觀點堪值贊同。另外，應當強調的是，受讓人是在受讓時善意，不包括在取得不動產物權后得知登記不正確的情況。第四，以合理的價格轉讓。這里的合理價格一般指的是在市場價格上下一定范圍內的價格。實際上，價格是否合理，有時可以作為判斷受讓人是否善意的一個輔助依據。第五，按照法律規定已經進行了登記。這是公示的要求，也是對原權利人的一種保護。
當然，除了不動產所有權善意取得之外，不動產用益物權也是可以善意取得的，有學者稱之為“準善意取得”。由于我國實行土地國有政策，土地上的用益物權如建設用地使用權就承擔起了土地流轉的功能，因此承認不動產用益物權的善意取得對于我國的土地流轉是很有意義的。這里就涉及到善意取得的客體問題。有學者認為，善意取得受保護的范圍，計有三種:某種登記權利之存在;登記權利之不存在;限制登記之不存在。至于登記簿所載土地的面積、形狀、當事人年齡等登記，均不在保護范疇之內。
(三)物權登記的公信力與物權變動模式
物權變動的基本模式，有意思主義變動模式和表示主義變動模式兩種，而表示主義變動模式又分“物權合同加公示”變動模式和“債權合同加公示”變動模式。意思主義變動模式是指物權變動只需要根據當事人的合意就可以發生，公示僅僅是對抗第三人的要件。表示主義變動模式則要求除了當事人的合意外，還必須具備一定的外在表現形式，這種形式就是公示。至于到底采用“物權合同加公示”還是“債權合同加公示”的模式，取決于一國有沒有承認物權行為的獨立性，因為這二者的區別就在于物權變動的原動力不同，一個認為是物權合同，一個認為是債權合同，不承認有物權合同的存在。
從《物權法》的規定來看，我國既有意思主義變動模式，又有表示主義變動模式，以后者為常態。當然，我國沒有承認物權行為理論，因此采用的是“債權合同加公示”的變動模式。具體到不動產物權的變動中，就是登記生效主義。《物權法》第9條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，這實際上就是對登記生效主義的一般規定。而法律“另有規定”表現在《物權法》第24條(特殊動產的變動)、第127條(土地承包經營權的設立)、第129條(土地承包經營權的流轉)、第139條(建設用地使用權的設立)、第158條(地役權的設立)、第188條(特殊動產的抵押)和第189條(動產浮動抵押)，這些情形下，法律采取的是意思主義的變動模式，即登記對抗主義，只要當事人達成合意，物權就被創設或者進行了轉移，至于登記，僅僅能夠產生對抗第三人的效力。
在登記生效主義模式下，登記的公信力是比較明顯的。而在登記對抗主義模式下，登記有無公信力呢?由于日本民法典采用的是登記對抗主義，因此對于此問題多有探討，而且形成了一套對于“不得對抗”和“第三人”的復雜解釋理論，筆者在這里不加詳述。但是，這些解釋之中卻存在著種種的沖突和不協調，最后的妥協結果是出現了諸如“削梨說”這種所有權變動的擬制觀點。鈴木祿彌先生是公信力適用于日本民法的強力反對者，但是他也承認，如果所有權是一個實在的、清晰的、非此即彼的東西，則要想說明二重買賣的可能性，也許只能采用公信力說。葉金強博士評論說，日本法理論此處的“繁榮”，正是不妥當之立法主義之選擇導致的“浮腫”現象，[37]此語非常形象地道出了不承認公信力所出現的狀態。因此，要“輕裝上陣”，就得將登記公信力貫徹到底。
三、物權登記的意義
(一)從登記本身的性質看
第一，登記是一種公示狀態登記作為發生特定法律效力的事實狀態，是通過其本身的公示性來實現的，這也是《物權法》第18條確認權利人和利害關系人有登記資料查詢權的本意。而凡是公示都發揮著明確和宣示權屬關系的作用，從而具有維護交易秩序，保護權利人利益的功能，登記當然也不例外。
而從經濟分析的角度看，登記能夠降低交易成本。獲取交易所需的信息是交易的內容與前提之一，因此降低交易費用的重要途徑之一就是降低信息成本。而由于權利主體對于自身權利的了解要遠遠大于第三人，因此登記所耗費的公布成本比起當事人個別調查所耗費的收集成本要小得多，從而登記這種公示方式從整體上降低了成本。
第二，登記承載著公法目標。登記公法性的一面使得其具有國家治理活動的色彩。不動產登記制度既是政府依法對不動產征稅的依據，又是政府利用經濟杠桿調控市場的手段。通過對登記簿的建立，政府掌握了不動產的權屬狀態、市場結構等經濟因素，除了防止稅收流失外，還可以從中獲取不動產交易的各種信號，以積極應對市場中出現的不良現象，發揮“看得見的手”的作用。
(二)從登記的效力看
登記的公信力的意義可以從社會學和經濟學的角度進行分析。
第一，公信力保護合理信賴。德國著名法學家拉倫茨教授曾指出:“促成信賴并保護正當的信賴，即屬于法秩序必須滿足的最根本要求之一。”公信力保護信賴物權登記權利表征的善意第三人，是一種保護合理信賴利益的制度設計。法律以登記為物權的表征方式，建立起信息傳遞途徑，第三人對于登記的信賴屬于對系統的信賴。而這種對系統的信賴又被對個人的信賴加強，因為不動產的登記名義人表示自己具有處分權。當對系統的信賴和對個人的信賴一致時，第三人的信賴就具有了合理性。而合理信賴使得人與人之間形成良性互動，降低交易成本，推動廣泛合作，從而為建立法秩序奠定基礎。
第二，公信力降低信息成本。前面所述，公示通過將收集成本轉換成公布成本有降低信息成本的作用，而公信力則是在當事人在面對公布的信息時進一步減少其收集成本的設計。由于公布的信息可能存在錯誤，而公信力制度通過保護信賴錯誤信息的善意第三人，使得第三人安心信賴法定物權表征方式，不會在猶豫之間而增加為獲取信息而付出的時間成本、搜尋成本等。這樣，公信力又節省了交易成本。
四、常見物權登記的類型
(一)從客體角度看
根據物權客體——物的分類，物權登記可以分為不動產物權登記、動產物權登記和權利物權登記。
登記是不動產物權變動的一般公示方式，因此，絕大多數的物權登記是不動產物權登記。在前面論述登記的概念時，可以看出這一點。《物權法》第6條也規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”而《物權法》第二章第一節更是以“不動產登記”作為標題，對其進行了詳細規定。法律規定不動產的物權變動以登記為公示方法，主要是由于不動產物權種類繁多，其占有關系十分復雜，涉及國家、社會和第三人的利益，由于不動產價值重大，尤所以，為了加強不動產占有關系的法律調整，明了設立在不動產上的各種物權，動輒涉及多方民事主體的利益，僅采用占有和交付之手段很難維護不動產權利人的權利，很難維系正常的不動產交易秩序，所以自18世紀末葉以來，各國相繼建立了不動產登記制度。不動產登記對于物權變動的影響在我國原則上采用登記生效主義(《物權法》第9條)。
但是，能夠進行登記的并不限于不動產物權。特殊的動產，如《物權法》第24條中的船舶、航空器和機動車等，由于具有不動產的某些特征，而得以進行登記。不過，不同于不動產登記，這些特殊動產的物權變動登記采用的是登記對抗主義。而且，根據《物權法》第188條，其抵押登記也是采對抗主義。
權利物權在《物權法》中最突出的表現就是第十七章第二節的權利質權。能夠設質的權利包括貨幣證券(匯票、本票、支票)所表彰的權利，商品證券(倉單、提單)所表彰的權利，資本證券(股票、債券及其衍生品種)所表彰的權利，可以轉讓的知識產權中的財產權利，應收帳款等等，其中前三種可以稱為有價證券所表彰的權利。在以有權利憑證的票據、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立(《物權法》第224條)，而在沒有這些權利憑證的情形下，以及以其他權利出質的情況下，都應當進行登記，質權自辦理出質登記時設立(《物權法》第224條至228條)。這里的二分法來源于有價證券權利和物質的雙重性質。有價證券一方面表現出權利的特性，這是主流;另一方面又表現出物質的屬性，這是非主流。[43]值得注意的是，權利質權的登記機構各不相同，而不是如不動產那樣，實行統一的登記制度。
(二)從權利種類的角度看
根據物權的種類，登記可以分為所有權登記、用益物權登記和擔保物權登記。后兩者也稱為他項權利登記。
1、所有權登記
所有權登記是較為常見的一種登記類型。有的法學家將所有權登記等同于初始登記。[44]這樣的觀點顯然是不正確的。初始登記是指就某一土地首次進行的登記，如國有土地使用權出讓時進行的登記。[45]可見，不僅所有權，用益物權和擔保物權也是存在初始登記的。而且，所有權登記也不一定是初始登記，如所有權轉讓后進行的登記就不是初始登記，而是移轉登記。另外，并非所有的不動產所有權都需要登記，根據《物權法》第31條的規定，因公法行為、繼承和遺贈行為以及事實行為創設的所有權只有在處分物權時才可能需要辦理登記。而我國的土地等自然資源屬于國有，依法可以不登記所有權(《物權法》第9條第二款)。
2、用益物權登記
用益物權登記在物權法上主要有土地承包經營權登記(第227條，第229條)，建設用地使用權登記(第139條、145條、第150條)，宅基地使用權登記(第155條)和地役權登記(第158條、第169條)。
土地承包經營權的登記效力采用了登記對抗主義，未經登記，不得對抗善意第三人。《物權法》這樣規定，主要有以下考慮:(1)我國農村還基本上處于典型的熟人社會，社區成員較為封閉固定，人口與財產缺乏流動，關于土地承包經營權這樣的重大家庭財產取得，人們常常可以通過非制度的方式獲得相應信息，從而減少了物權公示的必要性。(2)土地承包經營權的取得與集體經濟組織成員的社員權有密切聯系，交易相對人亦可通過，某人是否具有成員資格，而在一定程度上了解其是否享有土地承包經營權。 (3)我國廣大農村地區尚未建立完善的土地登記制度，如果要求土地承包經營權以登記為設立要件，則制度缺乏物質基礎，亦難以實施。(4)如果要求登記為土地承包經營權的設立要件，勢必增加權利的取得程序，增加一定的登記費用，增加了農民的負擔。這種觀點充分考慮到了我國的國情，非常有道理。
建設用地使用權登記則采取了登記生效主義，自登記時設立或者變更。之所以與土地承包經營權采取不同的政策，在于建設土地使用權大部分發生在城市，而城市已經進入了陌生人社會，而且登記制度也較農村完善，以登記為生效要件具備現實可能性，而且對于交易安全的維護也有益處。值得注意的是，我國對于建設用地使用權出讓登記采取了強制限期登記的制度，具有濃厚的行政色彩。如《土地登記規則》第26條規定:“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權的，受讓方應當在每期付款后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。”
第50條規定:“國有土地的用途發生變更的，土地使用者應當在批準變更之日起三十日內，持有關部門批準文件和原《國有土地使用證》申請土地用途變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權的用途發生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂的土地使用權出讓合同。”盡管可以理解為這些是為了管理的需要，但《土地登記規則》對于沒有辦理登記的法律后果的規定卻確實不太合理。其第69條規定，土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。按照登記生效主義的理論，沒有登記，僅僅是不發生物權的效力，當事人的合同是有效的，如何突然成了“非法占地”，確實值得商榷。有學者認為，這種做法“將受讓人的權利變成了行政規章所確定的義務，完全混淆了其作為平等主體的土地出讓方和作為國家土地管理部門的不同身份”。
《物權法》中規定的宅基地使用權和地役權的登記制度是比較特殊的，即無需進行設立登記，但是已經登記的權利在變更、轉讓或消滅時，應當及時辦理登記。有學者認為，這是由于我國幅員遼闊，地區差異巨大，因此造成有些地區建立了較完善的登記制度，而另一些地區則沒有，因此，對于那些已經建立了登記制度的地區，在權利變動時，當然要求及時辦理登記。[51]這是從地區差異的角度分析，有一定的道理，不過筆者認為，這個問題還是以宅基地和地役權分開討論為妥。首先，就宅基地而言，從登記必要性問題上分析似乎更為合適。實際上，如果宅基地使用權沒有發生流轉，其設定登記是沒有意義的。以我國現有宅基地審批制度，即使在取得宅基地后不登記，也不會發生權屬不明的情況。一戶一宅，而且有面積限制，還必須經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。在如此多的限制下，再加上農村是熟人社會，很難發生權屬糾紛，是否登記并不重要。而現行政策對宅基地流轉的嚴格限制也使得初始登記非為必要。所以，《物權法》規定宅基地無需設立登記是很有道理的。到了流轉的時候，為了交易的安全，當然應當鼓勵辦理登記，否則是無法進行變更登記的。基于和土地承包經營權一樣的原因，這里的設立和變更登記也只是采取對抗主義。至于在地役權的場合，采取登記對抗主義是否合理，還有待討論。盡管很多地役權發生在農村，登記對抗的理由似乎和宅基地一致，但是仔細分析，如果地役權不登記而得以設立，登記僅僅具有對抗效力，那么在未登記時，地役權與不作為的債權實際沒有什么區別。有學者認為，在地役權合同生效后，沒有進行登記以前，基于合同，一方當事人完全可以利用對方的不動產，但是此種利用的權利在性質上只是不作為債權，而且此種不作為債權不僅不能對抗善意第三人，甚至不能對抗惡意第三人。這與對世性的地役權截然不同。[54]此種觀點確實有一定的道理。
3、擔保物權登記
擔保物權登記主要是抵押權的登記和權利質權的登記，權利質權登記上文已有論述，此處不再重復，重點談談抵押登記。《物權法》針對不同的抵押財產，采取了不同的登記效力。其中不動產、不動產權利設定抵押登記的，采用登記生效主義(《物權法》第187條)，而動產設定抵押登記的，采用登記對抗主義(《物權法》第188條和189條第一款)，不過對于一般動產抵押登記，法律又設置了特別規定，即對于在正常經營活動中已經支付合理價款并取得了抵押財產的買受人，即使已經登記抵押權，也不能對抗此第三人(《物權法》第189條第二款)。此第三人與善意第三人唯一的區別是，不要求他在主觀上不知道動產上已經設立抵押權。這樣規定的理由是，在這些可抵押的一般動產中，產品、原材料等占了很大比例，而這些對于流通性是有很高的要求的，企業和商戶的資金周轉要依賴于它們的流通。動產的所有權變動和風險轉移發生在交付時，若要求買受人承擔查閱登記簿的義務，否則可能要承擔動產的抵押權，則既影響動產的流通，不利于企業經營，也增加交易成本，給買受人課以苛刻的義務，更何況在現實中買受人根本不可能去這樣做。不過，這樣的制度設計也存在一個問題，就是債權人的債權所獲得的保護不夠，對于債務人的融資規模顯然會受到很大的限制。
另外，抵押登記還有一個效力，就是可以產生權利的順位效力。這一方面表現在抵押權與租賃權的關系上:如果抵押權沒有登記，則無論租賃權是設立在還是在后，未登記的抵押權均不能對抗租賃權;如果抵押權進行了登記，則該抵押權可以對抗其后設立的租賃權，但不能對抗在先的租賃權(《物權法》第190條)。另一方面表現抵押權與抵押權之間的順位效力:如果抵押權都登記了，則以登記先后定其效力高低;如果都沒有登記，則按照債權比例清償;在登記了的抵押權和沒有登記的抵押權之間，則以登記抵押權優先(《物權法》第199條)。
(三)從登記效力的確定性看
從登記效力的確定性看登記還可以分為終局登記與臨時登記。終局登記又稱本登記，是指直接使當事人所期待的不動產物權變動發生效力的登記。在進行終局登記后，當事人所要設立的物權即刻設立，所要變更、廢止的物權即刻發生相應結果。上面討論的物權類型實際上都是在終局登記的范圍內討論的。而臨時登記則是屬于保全性質的登記，一般存在的時間較短，具體包括《物權法》第19條規定的異議登記和第20條規定的預告登記。
1、異議登記
所謂異議登記，就是事實上的權利人以及利害關系人對現時登記權利的異議的登記。該登記的直接法律效力，是中止現時登記的權利人按照登記權利的內容行使權利。我國《物權法》規定的異議登記制度有如下特征:
(1)權利人、利害關系人申請更正登記而不動產登記簿記載的權利人不同意是異議登記的前提條件。也就是說，更正登記是異議登記的前置程序。這樣規定是否合適，是值得探討的。從規定了異議登記的德國民法來看，并沒有這個要求。如《德國民法典》第899條第1款規定，在第894條的情況下，對土地登記簿正確性的異議可以被登記。因此只要有登記錯誤的情形，就可以為異議登記。異議登記本來就是更正登記的一個前置程序，目的是防止在更正之前第三人善意取得，至于真實權利人和利害關系人是直接先申請異議登記，再申請更正登記，還是在登記權利人拒絕同意更正后再申請異議登記沒有限制。《物權法》的規定剝奪了了異議登記申請人的選擇權，縮小了異議登記發揮作用的范圍。
(2)異議登記的申請主體是利害關系人。這里的利害關系人是否包括真正權利人?應當認為，在登記具有公信力的情況下，異議登記的目的就是保護真實權利人，若不允許其提出申請自然與異議登記的立法目的相違背。那么又該如何界定利害關系人?應當認為，凡是自己的權利未登記或者未正確登記的人，或者因登記不存在的負擔或者限制而受損害的人均屬于這里所說的利害關系人。法律規定只能由利害關系人提起異議，主要是為了防止異議登記的濫用，損害登記權利人的利益。當然，在日本，由于登記沒有公信力，異議登記主要起到的是一個對善意第三人的警示作用，防止善意第三人陷入不必要的糾紛中，正因為如此，日本的預告登記(即這里的異議登記)是根據法院的裁決作出，而不需要當事人的申請。[58]
(3)異議登記的效力是對于權利人處分的事后阻斷。登記權利人是可以處分權利的，異議登記只是起到一個警示作用，并不能限制當事人的權利，只是買受人要承擔可能被追索的風險。該登記的直接法律效力是使得申請人具有中止現時登記的權利人按照登記權利的內容行使權利的抗辯權利。這主要是從交易效率角度得出的結論。如果采取事前防止的方式，即通過禁止登記物權進入流通領域的做法，來確保真實權利人的利益，[59]這樣不利于物權的流通。而且，如果異議登記不正確，登記權利人是真實權利人，若采事前限制處分的模式，顯然損害了其利益。這也違背了異議登記保護真實權利人的立法初衷。
(4)申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。這個15天時間的性質是有爭議的，有人認為是除斥期間，如孫憲忠教授認為，異議登記“具有導致不動產物權的不穩定狀態的消極作用。為使不動產物權的不穩定狀態不致長期延續，盡早恢復正常的不動產物權秩序，法律必須為異議登記的效力設置除斥期間”。有人則認為，除斥期間的客體是形成權，且為不變期間，而異議登記的效力并非形成權，其存續期間也是可變的，如果當事人在這期間提起了訴訟，則異議登記的存續不止這么長的時間。所以，這個期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記這一法律事實存在的一種法定期間。[62]值得注意的是，德國法和日本法上都沒有這樣一個期間的規定，究其原因，日本法上的預告登記以采訴訟形式為主，受訴訟時限的約束，無另行規定除斥期間的必要。而在德國法中依假處分命令為異議登記時，若假處分命令是在訴訟中作出的，本身受訴訟法上規定的期間的調整。
那么從我國的情況來看，若采用訴訟模式，就是參照訴前財產保全的程序，而我國《民事訴訟法》第93條第三款規定，申請人在人民法院采取財產保全措施后15日內不起訴的，人民法院應當解除財產保全。而解除保全措施后，異議登記當然也將失效。所以，這里的15天也可以理解成是這個訴訟期間的限制。當然，如果我們承認登記權利人的書面同意也是作成異議登記的一種途徑的話，這個15天當然可以理解為是異議登記的失效期間，因為若登記權利人不同意更正登記，異議登記申請人也不起訴，異議登記將長期存在。“為登記權利人的利益和交易秩序穩定的需要，當然應使該異議登記喪失其效力”。[64]從這個意義上說，這個15天的規定是我國法律的一個創新。
(5)異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
2、預告登記
在不動產轉讓中，達成產權轉移合意到辦理產權變更登記之間可能需要一段甚至較長的時間，在此期間則可能出現一物多賣的情形，為了保護買受人的權利，在產權變更登記之前買受人可以申請進行預告登記，這樣可以保護買受人的權利，對抗新的買受人。另外，這也有利于其他的潛在的買受人。
關于預告登記的效力，學者一般認為是債權物權化的表現。如王澤鑒先生認為，預告登記系介于債權與物權之間，兼具二者的性質，可認系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。《物權法》第20條規定:“預告登記后，未經預告登記的權利人的同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這一條規定的是預告登記的保全效力問題，從條文來看，“不發生物權效力”應當指的是不能在登記簿上進行登記，從而采用的是絕對無效的原則。而從德國和瑞士法來看，二者均采用相對無效原則。如《德國法民法典》的第883條第2款規定了內容的相對無效，即處分在會妨害或者侵害請求權的限度內沒有效力。而在第888條第1款規定了對人的相對無效，即處分僅僅對為其利益而成立預告登記的人無效。筆者認為，相對無效主義更加合理，不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經濟生活的活躍，因為在預告登記涂銷后取得人權利的限制完全消失，對第三人來說則沒有什么影響。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效(《物權法》第20條第二款)。這主要是為了權利的穩定性而設。預告登記的從屬性決定了它隨著所擔保的債權的消滅而消滅。另外，在請求權受到永久性抗辯權的對抗時，以及在債權人拋棄預告登記時，也應當認為可以申請涂銷預告登記。承認前者是因為“建立預告登記的目的，只是對被保全的請求權提供強有力的保障，但并不改變請求權本來的法律關系”。
實際上，物權法上登記的分類還不止以上三種，如從權利變動的進程的角度，可以將登記分為設立登記、變更登記和注銷登記等。
五、小結
從上面的論述可以看出，物權法中規定了一個較為完整的物權登記體系，盡管在具體條文是否應當規定進來(如程序性的條款)以及一些具體的制度設計上還存在爭議，但是它畢竟為物權法秩序的建立提供了一個良好的基礎。物權登記的內容非常豐富，本文嘗試對物權法關于登記制度的進行多角度解讀，以期對物權登記的適用有所裨益。
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