上海市物業(yè)管理條例實施細則
為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，進一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，現(xiàn)提出如下若干意見：
一、部門、單位的職責分工
各區(qū)縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進行考核。
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負責落實本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調落實部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業(yè)主委員會的備案手續(xù)。
區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業(yè)務指導和監(jiān)督管理。
區(qū)、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監(jiān)督。
居民委員會、村民委員會應當做好對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強且有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業(yè)主委員會的日常指導，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會的規(guī)范運作，并通過人民調解委員會調解物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)管理區(qū)域的核定
對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。
區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預劃意見書,復告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。
建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：
(一)建設項目用地批準文件;
(二)建筑總平面圖;
(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;
(四)其他應當提交的資料。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。
需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會會議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結合當?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局,出具調整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
三、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
先期開發(fā)區(qū)域內銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應當按照分期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補業(yè)主委員會成員。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)的，應當在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
四、建設項目資料的備案
建設單位應當按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。
建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。
五、業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產生
籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。
業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
業(yè)主代表不依法履行職責，經鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業(yè)主重新推薦產生業(yè)主代表。
六、業(yè)主投票權的計算
業(yè)主投票權數(shù)，由業(yè)主大會根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)確定。
專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業(yè)。
(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。
業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)按照下列方法認定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照房地產權證數(shù)確定，一個產權證計為一個業(yè)主人數(shù);房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。
(二)總人數(shù)，按照前項業(yè)主人數(shù)的總和計算。
七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理
業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應當會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產生。業(yè)主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業(yè)主大會，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
在新一屆業(yè)主委員會選舉產生前，原業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。
八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的處理
業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
九、物業(yè)矛盾糾紛的調處
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發(fā)揮人民調解委員會在物業(yè)管理糾紛調解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調解的效能。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設立住宅小區(qū)綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業(yè)管理糾紛：
(一)業(yè)主委員會的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛;
(二)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;
(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;
(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;
(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業(yè)管理糾紛。
業(yè)主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調解活動給予協(xié)助和指導。
業(yè)主委員會應當建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調工作會議制度，協(xié)調處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。
十、物業(yè)服務項目經理的管理
物業(yè)服務企業(yè)應當向受托管理服務的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務項目經理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的負責人。物業(yè)服務項目經理應當持有建設部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經全市統(tǒng)一考試取得的相應職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務項目經理執(zhí)業(yè)注冊證。
對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務項目經理可管理的數(shù)量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。
物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務項目經理的，記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
十一、物業(yè)管理用房的確認
建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內一次性配置或提供臨時物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。
建設單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預劃意見書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號;區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。
1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應當按照規(guī)劃中配置的標準提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域實際使用狀況予以提供。
十二、物業(yè)服務的收費
住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照質價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務內容、物業(yè)服務收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務合同中予以約定。
十三、物業(yè)的自行管理
規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應當設定執(zhí)行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。
業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設施設備保養(yǎng)維修單位的，應當與其簽訂專業(yè)服務合同。
業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。
業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務部門申請代為開具。
十四、物業(yè)的裝飾裝修
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現(xiàn)場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。
十五、物業(yè)使用性質的變更
由規(guī)劃管理部門會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍和方案，經區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應當予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。
在允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：
(一)符合房屋使用安全要求;
(二)符合《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》;
(三)經有利害關系的業(yè)主同意;
(四)符合相關法律、法規(guī)的規(guī)定。
符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續(xù)的義務。
業(yè)主大會應當在《管理規(guī)約》中，對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內住宅變更使用性質后的物業(yè)服務費標準作出約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定，對準予變更住宅物業(yè)使用性質的房屋收取相應的物業(yè)服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。
十六、管線的維修養(yǎng)護責任
住宅小區(qū)內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由房屋所有人承擔。
十七、維修資金的補建和再次籌集
未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。
物業(yè)服務企業(yè)應當每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規(guī)定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當告知相關業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。
業(yè)主轉移或抵押房地產的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。
公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開具維修資金足額繳納憑證。
業(yè)主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。
十八、物業(yè)的檢測和鑒定
業(yè)主應當按照《房屋修繕工程技術規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內容和檢查周期，承擔物業(yè)維修養(yǎng)護責任。
業(yè)主應當在物業(yè)服務合同中，委托物業(yè)服務企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規(guī)定，對物業(yè)定期進行維修養(yǎng)護和檢查。
市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。
物業(yè)出現(xiàn)結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據(jù)《房屋質量檢測規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。
檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。
十九、房屋外墻的維護
住宅物業(yè)管理區(qū)域內房屋外墻的維護，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關規(guī)定和標準，根據(jù)房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時予以清洗、粉刷。
二十、示范文本的應用
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。
本意見自公布之日起施行，有效期為5年。
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