2016房地產估價師理論與方法考前練習（附答案）
1.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是( )。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
2.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關分析
3.開發經營期的起點是假設的( )。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發土地的日期
D.開始出售開發完成后的房地產的日期
4.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
5.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
6.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調整
C.房地產狀況調整
D.區域因素調整
7.從事房地產估價，首先要有房地產( )。
A.估價業務
B.估價目的
C.估價對象
D.估價程序
8.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
9.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指( )。
A.房地產開發企業自有資金周轉的速度
B.估價對象房地產變為現金的速度
C.估價對象房地產帶來凈收益的速度
D.房地產開發企業流動資金周轉的速度
10.在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的( )等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是( )。
A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數
B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數
C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等
D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數
18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質折舊
C.功能折舊
D.經濟折舊
20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
答案：1.C 2.C 3.B 4.C 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.A 11.C 12.C 13.A 14.A 15.C 16.D 17.D 18.A 19.C 20.D
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個( )稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是( )。
A.出租的房地產
B.自用的房地產
C.餐飲的房地產
D.營業的房地產
3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以( )為前提來進行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權益
4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術
B.土地權利設置
C.相鄰關系
D.土地使用管制
5.在房地產權利中，屬于用益物權的是( )。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價( )萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率10%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產價格的區位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為( )。
A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量
B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是( )。
A.市場需求容量調查
B.消費者行為調查
C.市場營銷因素調查
D.競爭情況調查
12.某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450m2，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是( )萬m2.
A.450
B.475
C.490
D.500
13.從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是( )。
A.確定調查方式
B.設計問卷
C.收集信息
D.定義市場區域
14.下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是( )。
A.吸納率分析
B.房地產市場的商業周期分析
C.家庭規模與結構分析
D.投資購買和使用購買的比例分析
15.某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是( )萬元。
A.28.62
B.29.16
C.41.56
D.48.24
16.估價所需資料主要包括如下( )。
A.反映估價對象狀況的資料
B.對房地產價格有普遍影響的資料
C.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料
D.相關實例資料，即類似房地產的交易、收益、開發建設成本等資料
E.對房地產價格有典型影響的資料
17.搜集估價所需資料的渠道主要有( )。
A.詢問有關知情人士
B.查閱估價機構自己的資料庫
C.估價師在實地查看估價對象時獲取
D.要求委托人提供
E.自有自估的資料
18.下列關于實地查勘的說法中，正確的有( )。
A.對于面積小.價值低的房地產可不進行實地查勘
B.實地查勘中應將有關情況和數據認真記錄下來，形成實地查勘記錄
C.實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名
D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期
E.實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象的資料進行核實
19.房地產估價中，估價方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價對象的房地產類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質量
20.下列關于估價報告的說法中，不正確的有( )。
A.估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告
B.估價報告可視為估價人員提供給委托人的“產品”
C.估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要
D.估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響
E.估價報告是全面.公正.客觀.準確地記述估價過程、反映估價成果的文件
答案：1.A 2.C 3.D 4.D 5.B 6.D 7.C 8.C 9.D 10.A 11.C 12.
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