房地產估價師考試理論與方法沖刺練習及答案

時間：2024-08-02 16:21:31 房產估價師

2016房地產估價師考試理論與方法沖刺練習及答案

　　1.建筑物的實物因素中的采光和(C)尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

2016房地產估價師考試理論與方法沖刺練習及答案

　　A.保溫

　　B.隔聲

　　C.日照

　　D.隔熱

　　2.(A)是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。

　　A.相鄰關系

　　B.使用管制

　　C.市政府監督

　　D.其他管制

　　3.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納稅、在(B)以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.兩年

　　D.三年

　　4.在評估期房價格時，(D)。

　　A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態

　　B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態

　　C.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態

　　D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態

　　5.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是(D)。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區

　　B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區

　　D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區

　　6.商業用地房地產位置的優劣主要取決于(D)。

　　A.周圍環境狀況、安寧程度

　　B.位置有利于原料和產品的運輸

　　C.交通是否便捷及離市中心的遠近

　　D.繁華程度、臨街狀況

　　7.在計算凈收益時，潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發生。(A)

　　A.對

　　B.錯

　　8.從事房地產估價，首先要有房地產估價業務。歸納起來，房地產估價業務來源主要是(ABC).

　　A.被動接受

　　B.主動爭取

　　C.自有自估

　　D.朋友介紹

　　9.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為(C)。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　10.比準價格是一種(D)。

　　A.理論價格

　　B.公平價格

　　C.市場價格

　　D.評估價格

　　11.彈性等于1的情況，叫做(B)

　　A.富有彈性

　　B.單一彈性

　　C.完全無彈性

　　D.缺乏彈性

　　12.某估價機構于2005年8月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為(A)。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估價作業期間的任意一天

　　D.估價人員與委托人商定的某天

　　13.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔(A)以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　14.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建筑物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為(C)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不確定

　　15.磚木結構二等的殘值率為(B )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　16.某宗房地產的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產每年的固定凈收益價格為(D)萬元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　17.房地產估價原則包括(ABC)。

　　A.獨立;

　　B.客觀;

　　C.公正;

　　D.守法;

　　E.自律。

　　18.目前，我國土地使用權出讓的主要方式有(ABCD)。

　　A.招標

　　B.拍賣

　　C.掛牌

　　D.協議

　　E.自由買賣

　　19.招標出讓土地使用權是指市.縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的(ABCD)參加土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

　　A.自然人

　　B.法人

　　C.其他組織

　　D.房地產開發企業

　　E.外國政府

　　20.土地使用權轉讓，是指房地產權利人通過(ABCD)方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　A.買賣

　　B.互換

　　C.房地產出資

　　D.作價人股

　　E.償還債務(抵債)等

　　1.與非專業估價相比，專業估價的特點有()。

　　A.具有公信力

　　B.估計價格或價值

　　C.實行有償服務

　　D.承擔法律責任

　　E.估價作業日期長

　　答案：ACD

　　解析：專業估價與非專業估價主要有5點不同：①由專業人員和專業機構完成;②是一種專業意見;③具有公信力;④實行有償服務;⑤承擔法律責任

　　2.房地產估價師和房地產估價機構可以從事()。

　　A.房地產項目調查評價

　　B.房地產價值分配業務

　　C.房地產價值減損評估

　　D.房地產資產管理

　　E.機器設備評估

　　答案：ABCD

　　解析：房地產估價師和房地產估價機構除了為各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：價值分配業務、價值減損評估業務、相關經濟損失評估業務、房地產咨詢顧問業務等。

　　3.對房地產估價本質的認識包括以下()等方面。

　　A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

　　B.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　C.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

　　E.房地產估價既是一門學科又是一門技藝

　　答案：BCD

　　解析：房地產估價的本質有5點：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內、房地產估價既是一門科學又是一門藝術。

　　4.下列()是對于房地產估價準確性的正確認識。

　　A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

　　B.所有的評估價值都會有誤差

　　C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

　　D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較

　　E.由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

　　答案：ABD

　　解析：對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值;②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差;③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應允許估價有較大的誤差;④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較;⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。

　　5.房地產需要專業估價的理由()。

　　A.房地產具有獨一無二性

　　B.政府部門要求估價

　　C.房地產價值量大

　　D.委托人要求估價

　　E.房地產市場是地區性完全市場

　　答案：AC

　　解析：一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。

　　6.房地產估價機構應當由自然人出資，以()形式設立。

　　A.集體企業

　　B.國有企業

　　C.有限責任公司