2017房產估價師《師理論與方法》復習題及答案
一、單項選擇題
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個( )稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是( )。
A.出租的房地產
B.自用的房地產
C.餐飲的房地產
D.營業的房地產
3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以( )為前提來進行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權益
4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術
B.土地權利設置
C.相鄰關系
D.土地使用管制
5.在房地產權利中，屬于用益物權的是( )。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價( )萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產價格的區位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為( )。
A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量
B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的( )等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是( )。
A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數
B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數
C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等
D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數
18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質折舊
C.功能折舊
D.經濟折舊
20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
21.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是( )。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
22.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關分析
23.開發經營期的起點是假設的( )。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發土地的日期
D.開始出售開發完成后的房地產的日期
24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調整
C.房地產狀況調整
D.區域因素調整
27.從事房地產估價，首先要有房地產( )。
A.估價業務
B.估價目的
C.估價對象
D.估價程序
28.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指( )。
A.房地產開發企業自有資金周轉的速度
B.估價對象房地產變為現金的速度
C.估價對象房地產帶來凈收益的速度
D.房地產開發企業流動資金周轉的速度
30.在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
31.下列關于路線價法中，不正確的是( )。
A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理
B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價
C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊
D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格
32.某宗面積為5000m2的房地產開發用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為( )萬元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影響房地產價格的環境因素不包括( )。
A.大氣環境
B.聲覺環境
C.衛生環境
D.治安環境
35.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于( )。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
21-25:CCBCC 26-30:CABBA
31_35:DACDA
二、多項選擇題
1.房地產價格形成條件有( )。
A.房地產的需要 B.房地產的有用性
C.房地產的有效需求 D.房地產的相對稀缺性 答案：BCD
2.評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括( )等。
A.土地生熟程度 B.土地使用權年限
C.土地使用者 D.土地利用條件 答案：ABD
3.路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價 B.深度百分率 C.宗地形狀 D.臨街狀態 答案：AB
解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態是用來對價格做加減修正的。
4.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。
A.法律上允許 B.程序上合理 C.技術上可能 D.經濟上可行 答案：ACD
5.假設開發法中預期開發后的樓價可用( )求取。
A.市場比較法 B.收益法 C.成本法 D.購買年法 答案：ABD
解析：預期開發后的樓價只能用與求取未來時點價格有關的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價格。
6.建筑物的物質折舊包括( )。
A.功能衰退 B.正常使用的磨損 C.環境惡化
D.意外的破壞損毀 答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環境惡化屬于經濟折舊。
7.運用市場法估價，選取的可比實例應符合下列條件( )。
A.使用性質相同 B.地點相近 C.價格相同 D.交易日期與估價時點相近
答案：ABD
8.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A.不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換
B.資本化率的求取 C.市場法中交易日期修正
D.不同類型房地產不同使用年限價格高低的比較 答案：AD
9.影響房地產價格的社會因素，主要有( )。
A.政治安定狀況 B.社會治安程度
C.房地產投資 D.房地產投機 E.城市化
答案：ABDE
10.收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含( )。
A.所得稅 B.土地攤提費 C.改擴建費 D.房屋火災保險費
答案：ABC
解析：D是收益性房地產正常運營所必須的，所以要包含在運營費用當中。
11.用市場法對房地產進行估價時，需要進行( )修正。
A.交易過程 B.交易情況 C.交易日期 D.交易價格 答案BC
12.現行的土地權屬證書有( )。
A.《國有土地所有證》 B.《國有土地使用證》 C.《集體土地所有證》
D.《土地他項權利證明書》 答案BCD
13.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。在實際運用中，移動平均法有( )和( )之分。
A.指數平滑法 B.簡單移動平均法 C.指數移動平均法 D.加權移動平均法 答案BD
14.《城市房屋拆遷管理條理》規定拆遷補償的方式有( )。
A.貨幣補償 B.房屋產權調換 C.實物補償
D.等價補償 答案AB
15.從事房地產估價，首先要有房地產估價業務。歸納起來，房地產估價業務來源主要是( )。
A.被動接受 B.主動爭取 C.自有自估 D.朋友介紹 答案ABC
三、判斷題
1、房地產不僅在轉讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
2、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。
3、房地產被征用后損毀的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
4、在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：也包含無形資產，比如特許經營權等。P31最后一段～P32第一段內容
5、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關系人。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
6、任何一個估價項目都有估價目的。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。
7、房地產估價機構依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：房地產估價機構可以在其資質等級范圍內從事估價業務，不受地域范圍限制。
8、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
9、如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
10、對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋征收補償為目的進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房屋進行估價。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進行完整產權房屋的價值評估。
11、本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2004年8月中國房地產估價師學會與香港測量師學會完成了首批互認。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
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