房產(chǎn)估價師考試單選題練習及答案

時間：2024-10-25 22:28:34 房產(chǎn)估價師

2017房產(chǎn)估價師考試單選題練習及答案

　　1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為(　　)元/平方米

2017房產(chǎn)估價師考試單選題練習及答案

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　11、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

　　C.由建筑結構、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

　　答案： B

　　12、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　答案： D

　　13、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　答案： D

　　14、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案： B

　　15、某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是(　　)元/㎡

　　A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77

　　答案： C

　　16、某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　答案： D

　　17、在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間

　　B.開發(fā)期間的某個時間

　　C.開發(fā)完成后的時間

　　D.開發(fā)完成之后的某個時間

　　答案： B

　　18、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為(　　)元/㎡。

　　A.486.52　　B.521.74　　C.559.50　　D.1398.76

　　答案： B

　　19、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

　　D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

　　答案： A

　　20、某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/㎡。

　　A.7974.00　B.8023.00　C.8056.25　D.8078.00

　　答案： C

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